蔚蓝海岸不仅仅是一个旅游胜地–它还是一种生活方式的升级、一种传承性投资、一种远离日常琐事的避难所。但是，要在这里的豪华房地产世界中游刃有余，需要的不仅仅是漫游的兴致，还需要专家的指导，以避开陷阱，发掘隐藏的瑰宝。
Living on the Côte d’Azur（蔚蓝海岸生活）是一家由家族经营的精品房产中介公司，专门为您在法国里维埃拉、伊比萨岛和阿联酋各地寻找梦寐以求的房产。我们是一家一站式服务机构，为您提供从房产考察到税务优化和抵押贷款的所有服务。
无论您是觊觎圣特罗佩（Saint-Tropez）别墅的高净值人士，还是寻找 NICE 别墅的家庭，我们由第二居所顾问、税务专家和当地业内人士组成的团队都能确保您的旅行顺利进行。在这本全面的指南中，我们将为您揭开程序的神秘面纱，重点介绍当地的顶级房产，并揭示为什么里维埃拉一直是全球高端人士的向往之地。让我们深入了解–您的里维埃拉之约正在等待您的到来。
为什么选择法国里维埃拉？第二故乡的诱惑
法国里维埃拉（或称蔚蓝海岸）从靠近意大利边境的芒通（Menton）一直延伸到西部的圣特罗佩（Saint-Tropez），长达 100 英里，充满了魅力、喧嚣和自然风光。自 19 世纪以来，这里就被时尚人士称为 “la dolce vita”，可可-香奈儿（Coco Chanel）在这里找到了灵感，毕加索（Picasso）在这里画出了杰作，碧昂斯（Beyoncé）等现代偶像也在这里停靠他们的超级游艇。但除了魅力之外，它还是 2025 年二手房买家的战略选择。
首先是气候：这里每年有 300 多天阳光明媚，冬季气候温和，平均气温为 12°C（54°F），夏季气候温和，非常适合露天生活。这不仅是气候，也是健康、减压和提高维生素 D水平的条件，研究证实了这一点。此外，还有投资优势。尽管全球经济动荡不安，里维埃拉的房产却表现出了顽强的生命力，2025 年，豪华房产部分同比升值 6.3%，超过了更广泛的市场。在戛纳等需求旺盛的地区，平均租金收益率为 4-6%，在淡季可将您的别墅变成被动收入来源。
对于非欧盟国家的买家来说，法国的开放市场政策意味着没有国籍障碍，任何人都可以拥有永久产权的房产。法国毗邻欧洲（从伦敦或日内瓦出发只需两小时航程），是周末度假或长期居住的理想选择。别忘了这里的文化魅力：米其林星级餐厅、马蒂斯博物馆（Matisse Museum）的世界级艺术品以及戛纳电影节（Cannes Film Festival）等活动，都让戛纳成为身份的象征。
然而，里维埃拉的魔力在于它的双重性–活力与宁静。像 NICE 这样的城市中心充满活力，而像 Éze 这样的山顶村庄则提供了修道院般的宁静。作为Living on the Côte d’Azur团队的成员，我们亲眼目睹了这里的第二个家是如何促进人与人之间的重新联系的：一家人在肉菜烩饭中增进感情，情侣们在橄榄树林中重新发现浪漫。在 “大瘟疫 “后渴望真实的世界里，里维埃拉带来的是无拘无束的快乐。不过，NICE 一室一厅的起价为 50 万欧元，而临海别墅的价格则飙升至 1 千万欧元，因此，专业导航是关键。这正是我们的优势所在–简化您的搜索，让您专注于幻想。
最佳地点：在哪里插上您的里维埃拉旗帜
选择一个完美的地点就像选择美酒一样–平衡、个性、有价值。蔚蓝海岸的多样性意味着从繁华的海滨到宁静的飞地，每一种口味都有不同的选择。根据 2025 年的市场数据，以下是最受欢迎的第二居所目的地，每个目的地都有独特的氛围、价位和福利。
NICE：大都会之门
作为里维埃拉的非正式首都，NICE 融合了城市的精致与海滨的魅力。长达 7 公里、棕榈树环绕的海滨大道（Promenade des Anglais）是晨跑或日落开胃酒的理想去处。这里的房产从老城区（Vieux Nice）40 万欧元的单间到 200-500 万欧元的 Belle Époque 公寓（可欣赏到 Baie des Anges 景色）应有尽有。热门原因：通过 NICE Côte d’Azur 机场（距市中心 20 分钟车程），交通四通八达；游客的租赁需求旺盛（收益率高达 5.5%）。生活方式方面的优势：毗邻阿尔卑斯山滑雪胜地，适合冬季度假–午餐后即可前往滑雪场。缺点？夏季人潮汹涌，但这也是热闹的市场和松露狩猎一日游的代价。
戛纳电影节：魅力的中心
戛纳是红地毯和鱼子酱之梦的代名词，它是为那些渴望A-list能量的人准备的。La Croisette 的名牌精品店和游艇停靠的港口尽显奢华，附近的超级戛纳别墅售价高达 300-1500 万欧元。这里有海景、无边际泳池和私人海滩。2025 年，节后的繁荣将推动每年 7% 的升值，使其成为租赁金矿（收益率 6%）。我们的客户喜欢这里的文化氛围：爵士音乐节、帆船赛和勒苏凯的中世纪小巷。业内人士建议：选择加利福尼亚附近的山顶物业，在喧嚣中保持私密性。
圣特罗佩时尚人士的世外桃源
圣特罗佩（Saint-Tropez）的潘佩隆海滩（Pampelonne Beach）和名流俱乐部是无与伦比的波西米亚风尚之地。普罗旺斯的农舍（mas）或现代生态别墅起价 200 万欧元，通常还配有葡萄园和直升机停机坪。趋势显示，在寻求隐居的科技大亨的推动下，2025 年的价格将飙升 10%。这里的优势包括水上运动、美食市场以及前往海耶尔岛的便捷交通。虽然价格昂贵且地处偏远（距 NICE 机场 45 分钟车程），但其独特性–想想碧姬-芭铎（Brigitte Bardot）的遗产–使其成为了一种资产。
安提布和安提布角：艺术的宁静
安提布是毕加索的故乡，这里有金色的沙滩、毕加索博物馆和亿万富翁支持的安提布角半岛。带有摩尔式拱门的海滨别墅售价 400 万至 2000 万欧元，拥有私人海湾和柑橘花园。这里的出租潜力巨大（收益率为 5-7%），游艇包租也为其增添了收入来源。家庭游客喜欢海洋水族馆和老城的城墙；情侣则喜欢浪漫的日落。
Èze和山丘登高远眺
对于追求禅意的人来说，山顶的Èze（”鹰巢”）提供了全景视野和尼采著名的小径。石屋或现代风格的别墅价格从 80 万欧元到 500 万欧元不等，低密度确保了宁静。2025 年，生态奢华将崛起–想想拥有无边泳池的太阳能住宅吧。优势：15 分钟即可到达摩纳哥的赌场。
摩纳哥：微型国家磁铁
摩纳哥在技术上是独立的，但毗邻里维埃拉，其避税天堂地位（无所得税或资本利得税）吸引着超高净值人士。Larvotto 公寓起价 500 万欧元，可欣赏海景，毗邻一级方程式赛车。价格高达 5.2 万欧元/平方米，但低增值税等居住福利使其物有所值。
新星如门通（经济实惠的意大利风情）和滨海维勒弗朗西（适合潜水员的深水海湾）也是不错的选择。Living on the Côte d’Azur（蔚蓝海岸生活）将根据您的需求为您量身定制看房方案–为时差问题专家提供虚拟游览，为别墅猎人提供直升机勘察。请记住，地理位置决定了 70% 的价值；我们的本地情报确保您买到的是明智之举，而不仅仅是风景。
驾驭法律和财务迷宫：非居民路线图
在国外购房感觉就像在破解象形文字，但法国的制度是透明的，对外国人也很友好。作为非居民，您将遵循与当地人相同的规则，对所有权没有任何限制。以下是经过提炼的 2025 年蓝图。
二手房搜索和报价
聘请公证人（notaire）–必须进行真实性和产权检查。我们在蔚蓝海岸的合作伙伴会为您联系精通跨境交易的英语公证人。提交 “compromis de vente”（初步合同），并支付 5-10% 的定金；余款在 2-3 个月内付清。建议：包括 7 天的冷却期。
费用明细
转售房产的费用预计占购买价的 7-8%：5.8%的登记税、0.7%的土地税印花税和1-2%的公证费（如果是共同购房者，则分摊）。新建房产加收 20% 增值税，但费用降至 2-3%。中介佣金？3-5%，通常由卖方支付。一套价值 100 万欧元的别墅，前期预算为 7-8 万欧元。
非居民的税费
每年的房产税（taxe foncière）平均为 1,000 至 5,000 欧元（根据地点/面积而定）；10 月前缴纳。主要住宅的居住税（Taxe d’habitation）已被逐步取消，但秒级住宅的居住税（Taxe d’habitation）仍占房产价值的 0.5-1%。租金收入？累进税率（11%-45%）加上 17.2% 的社会费用（CSG/CRDS），但非欧盟居民可以选择 20% 的统一税率。出售资本收益：19%，外加 17.2% 的社会税，持有 22 年后免税。美国外籍人士，请注意双重征税条约的减免，但要通过 FBAR 报告。
融资选择
法国银行对非居民的贷款比例最高可达 70-80% LTV，2025 年的利率为 3.5-4.5%（低于 2024 年的峰值）。需要 10 万欧元以上的收入证明；我们的抵押贷款专家可为英国脱欧后的英国人谈判最佳条款。欧盟公民？无缝对接。现金购房者（常见于豪宅）跳过这一环节，但杠杆效应会放大收益。
应避免的法律陷阱
检查 “地役权”（地役权）和丘陵地带的地震风险。对于计划外购房，应核实开发商的偿付能力。继承？除非您通过遗嘱另有规定，否则法国的强制继承制度将适用。我们负责诊断（石棉、白蚁）和翻译，确保合规。
随着房价的稳定以及像皮内尔这样的租房税收优惠政策的推出，2025 年是黄金时期。Living on the Côte d’Azur 的税务专家会在开价前进行数字计算，为您节省数以千计的费用。
2025 年市场趋势：驾驭里维埃拉浪潮
里维埃拉的奢侈品市场正在强劲反弹。2025 年上半年与 2024 年相比，交易量激增了 12%，这主要得益于较低的房价和国际游客的涌入。顶级房产价格稳定在 10,000 至 60,000 欧元/平方米，摩纳哥以 52,000 欧元/平方米居首。主要驱动因素美国和中东买家（增长 25%），在波动中寻求避险资产。
带绿色屋顶的零净值别墅的溢价率高达 15%，而混合动力工程也促进了全年的需求。场外交易（占销售额的 40%）更受业内人士青睐；我们的网络能发现这些交易。预测？增长+5-7%，圣特罗佩（Saint-Tropez）和费拉角（Cap Ferrat）是热点。对于投资者而言，通过 Airbnb 进行的短期租赁蓬勃发展，但新法规限制了夜间租赁，我们建议采取合规策略。
不可抗拒的生活方式：不仅仅是一个家，更是一种地平线
在这里，拥有的不仅仅是一砖一瓦。您可以在农贸市场品尝新鲜的羊角面包，在卡兰克斯碧绿的海湾徒步旅行，或乘游艇前往科西嘉岛。健康方面也有很多好处：地中海饮食长寿，还有依云莱班等水疗中心。社区？外籍人士俱乐部和葡萄酒协会促进了联系。对于数字游牧民族来说，这里的生活既灵活多变–冬去夏来，也可以完全沉浸其中。正如一位客户所说：”这不是度假，而是充电模式。
您的一站式合作伙伴：生活在蔚蓝海岸
从门户列表到购房后的礼宾服务，我们是您的里维埃拉耳语者。浏览我们的豪宅，获取定制估价，或参加 2025 年趋势网络研讨会。自成立以来，我们已完成 150 多笔交易，将梦想变成契约。
2025 年的法国里维埃拉不仅是可遇不可求的，对于那些重新定义奢华的人来说更是必不可少的。信心十足地确保您的一片天堂。欲了解更多详情，请联系 Living on the Côte d’Azur 团队。(mailto:info@livingonthecotedazur.com)
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