Podatek majątkowy (IFI we Francji) i jak go uniknąć

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), czyli podatek od majątku nieruchomego, to obecny francuski system opodatkowania majątku, wprowadzony w 2018 r. w celu zastąpienia szerszego Impôt sur la Fortune (ISF). Skupia się on wyłącznie na aktywach nieruchomościowych i ma zastosowanie do osób fizycznych (lub podatkowych gospodarstw domowych), których podlegający opodatkowaniu majątek nieruchomościowy netto przekracza 1,3 miliona euro na dzień 1 stycznia każdego roku.

Próg ten dotyczy całego gospodarstwa domowego, co oznacza, że pary lub partnerzy składający wniosek wspólnie łączą swoje aktywa. W przypadku francuskich rezydentów podatkowych IFI ma zastosowanie do posiadanych na całym świecie nieruchomości, w tym nieruchomości za granicą. Nierezydenci są jednak opodatkowani tylko od swoich francuskich nieruchomości.

Kluczowe cechy i obliczenia IFI

• Aktywa podlegające opodatkowaniu: IFI obejmuje wszystkie nieruchomości i związane z nimi prawa, takie jak bezpośrednia własność nieruchomości (domy, mieszkania, grunty), udziały w spółkach zajmujących się nieruchomościami (np. SCI lub SARL, w których ponad 50% aktywów stanowią nieruchomości) oraz użytkowanie wieczyste lub prawo własności. Zwolnienia mają zastosowanie do nieruchomości profesjonalnych (np. wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej) oraz niektórych lasów lub gruntów rolnych na określonych warunkach. Aktywa finansowe, takie jak akcje, obligacje lub rachunki bankowe, nie są opodatkowane w ramach IFI.
• Obliczanie wartości netto: Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa pomniejszona o podlegające odliczeniu długi, takie jak kredyty hipoteczne, pożyczki na nabycie lub ulepszenie nieruchomości lub niezapłacone podatki związane z aktywem. W przypadku głównej rezydencji dozwolona jest 30% ulga od jej wartości. Jeśli wartość netto wynosi od 1,3 do 1,4 miliona euro, stosuje się mechanizm rabatowy w celu zmniejszenia obciążenia.
• Stawki podatkowe (2025): IFI stosuje skalę progresywną, stosowaną tylko do części przekraczającej 800 000 EUR (choć próg odpowiedzialności wynosi 1,3 mln EUR):
• Do 800 000 euro: 0%
• €800,001-€1,300,000: 0.50%
• €1,300,001-€2,570,000: 0.70%
• €2,570,001-€5,000,000: 1.00%
• €5,000,001-€10,000,000: 1.25%
• Powyżej 10 000 000 EUR: 1,50%
  Na przykład, portfel nieruchomości o wartości 2 mln EUR netto będzie obciążony IFI od kwoty powyżej 800 000 EUR, zaczynając od 0,50% dla pierwszego przedziału 500 000 EUR.
• Deklaracja i płatność: Rezydenci składają deklarację IFI wraz z zeznaniem podatkowym (formularz 2042-IFI) do połowy maja (online) lub czerwca (papierowo). Nierezydenci składają osobną deklarację do 1 czerwca, jeśli ich francuskie aktywa przekraczają próg. Za spóźnione lub niedokładne zgłoszenia obowiązują kary.
• Zwolnienia i ulgi: Poza ulgą z tytułu głównej rezydencji, odliczenia obejmują długi i niektóre darowizny (do 75% ulgi w przypadku darowizn na cele charytatywne). Międzynarodowe umowy podatkowe mogą ograniczać podwójne opodatkowanie nierezydentów.

IFI ma na celu opodatkowanie nieruchomości o wysokiej wartości, jednocześnie zachęcając do inwestowania w aktywa inne niż nieruchomości. W 2025 r. nie oczekuje się większych zmian, ale osoby zamożne powinny monitorować potencjalne reformy w ramach francuskich debat fiskalnych.

SCI z wieloma udziałowcami w celu optymalizacji odpowiedzialności IFI

Société Civile Immobilière (SCI) to francuska spółka cywilna zajmująca się nieruchomościami, powszechnie wykorzystywana do zbiorowego posiadania nieruchomości. Nie jest to samo w sobie narzędzie do unikania opodatkowania, ale może pomóc zoptymalizować ekspozycję na międzynarodowe instytucje finansowe poprzez ustrukturyzowaną własność, zwłaszcza w przypadku wielu udziałowców.

Podstawy SCI

• SCI jest tworzona przez co najmniej dwóch udziałowców (np. członków rodziny lub partnerów) w celu posiadania i zarządzania nieruchomościami. Udziały reprezentują proporcjonalną własność, a spółka może pożyczać fundusze, wynajmować nieruchomości lub sprzedawać aktywa.
• W przypadku IFI udziały SCI są traktowane jako aktywa nieruchomościowe, jeśli głównym celem spółki jest posiadanie nieruchomości. W związku z tym podstawa IFI każdego udziałowca obejmuje wartość jego udziałów SCI (proporcjonalnie do bazowej nieruchomości).

Strategia redukcji międzynarodowych instytucji finansowych z wieloma udziałowcami

• Podział własności: Rozdzielając udziały w SCI pomiędzy wiele osób (np. rodzice przekazujący udziały dzieciom), wartość przypadająca na udziałowca może być utrzymana poniżej 1,3 mln euro. Na przykład, willa o wartości 4 milionów euro posiadana w SCI z czterema równymi udziałowcami (np. członkami rodziny) powoduje, że każdy z nich posiada udziały o wartości 1 miliona euro – poniżej progu IFI dla tej osoby. Pozwala to uniknąć odpowiedzialności IFI dla osób, których całkowite aktywa nieruchomościowe (w tym inne udziały) pozostają poniżej 1,3 miliona euro.
• Dźwignia odliczenia zadłużenia: Finansowanie nieruchomości przez SCI (np. kredyt hipoteczny) pozwala na odliczenie zadłużenia od podstawy opodatkowania. Jeśli SCI zaciąga pożyczkę w celu nabycia lub ulepszenia aktywów, zmniejsza to wartość netto udziałów dla celów IFI. Nierezydenci odnoszą szczególne korzyści, ponieważ nieruchomość posiadana przez SCI może zminimalizować ekspozycję w porównaniu z bezpośrednią własnością.
• Darowizny i planowanie sukcesji: Udziały mogą być przedmiotem darowizny (z ulgą podatkową od darowizny: 100 000 EUR na dziecko co 15 lat), co dodatkowo rozwadnia indywidualne udziały i potencjalnie zwalnia przyszłe pokolenia z IFI przy jednoczesnym zachowaniu kontroli rodzinnej.
• Wynajem i profesjonalne wykorzystanie: Jeśli SCI wynajmuje nieruchomość, może kwalifikować się do częściowych zwolnień, jeśli zostanie uznana za profesjonalną, choć jest to ograniczone w przypadku SCI o charakterze czysto holdingowym.

Zastrzeżenia i zagrożenia

• Zasady przeciwdziałania nadużyciom: Francuskie organy podatkowe badają SCI pod kątem sztucznych ustaleń. Jeśli SCI jest postrzegany jako fikcja mająca na celu uniknięcie IFI (np. nieproporcjonalny podział udziałów), mogą zostać nałożone kary (do 80% należnego podatku) lub zmiana klasyfikacji. W celu zapewnienia zgodności należy skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym.
• Dodatkowe koszty: Założenie SCI wiąże się z opłatami notarialnymi (1000-5000 EUR), roczną księgowością (500-2000 EUR) i potencjalnym podatkiem dochodowym od wynajmu (do 45% plus opłaty socjalne).
• IFI nadal ma zastosowanie do udziałów: Nawet w przypadku SCI udziały wliczają się do progu 1,3 miliona euro dla każdego udziałowca, więc nieruchomości o wysokiej wartości mogą nadal podlegać opodatkowaniu, jeśli nie są wystarczająco rozwodnione.
• Uwagi dla nierezydentów: W przypadku emigrantów SCI może uprościć dziedziczenie (unikając francuskich przepisów spadkowych) i zmniejszyć IFI poprzez zadłużenie, ale należy zweryfikować umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Podsumowując, IFI jest ukierunkowany na nieruchomości o wysokiej wartości z progresywnymi stawkami zaczynającymi się od 0,5%, ale SCI z wieloma udziałowcami oferuje uzasadniony sposób na rozdrobnienie własności i potencjalne obniżenie lub wyeliminowanie odpowiedzialności poprzez zarządzanie progami i odliczenia. Strategia ta jest odpowiednia dla rodzin lub inwestorów, ale profesjonalne doradztwo jest niezbędne do poruszania się po zawiłościach i unikania pułapek. W przypadku nieruchomości na Lazurowym Wybrzeżu, których wartość często przekracza 2 miliony euro, takie planowanie może zachować bogactwo przy jednoczesnym przestrzeganiu francuskiego prawa.