Het is soms frustrerend; na een lange zoektocht hebt u het perfecte huis aan de Côte d’Azur gevonden. De prijs is afgesproken en u tekent de promesse de vente, of compromis de vente. Dan zegt de notaris plotseling: “We moeten eerst toestemming vragen aan de gemeente om de verkoop door middel van een DIA toe te staan.” Wat! U had er niet op gerekend dat de verkoop mogelijk niet door zou gaan.
Gelukkig is een DIA in 9 van de 10 gevallen slechts een formaliteit, tenzij het pand vlakbij een rotonde ligt of aan een smalle weg die de gemeente al jaren wil verbreden. In dat geval zou de gemeente in theorie kunnen besluiten om de verkoop tegen te houden en zelf tot aankoop over te gaan.
Wat is DIA en het Droit de Préemption?
Het recht van voorkoop weerspiegelt een wettelijk kader waarin het algemeen belang kan prevaleren boven marktgedreven vastgoedtransacties. Hoewel het de particuliere verkoop kan vertragen of verstoren, dient het als een instrument voor overheden om stedelijke en landelijke landschappen vorm te geven, culturele activa te behouden en woningnood aan te pakken. Kopers moeten geduldig door dit proces navigeren en begrijpen dat het systeem prioriteit geeft aan maatschappelijke voordelen op lange termijn boven onmiddellijke transacties.
Het droit de préemption, of voorkooprecht, is een wettelijk mechanisme in bepaalde rechtsgebieden, met name in Frankrijk, dat specifieke entiteiten – meestal overheidsinstanties of aangewezen organisaties – de eerste kans geeft om een eigendom te kopen voordat het op de open markt wordt verkocht.
Dit recht is bedoeld om doelstellingen van algemeen belang te dienen, zoals stadsplanning, huisvesting of het behoud van cultureel erfgoed, door autoriteiten in staat te stellen controle uit te oefenen op landgebruik en -ontwikkeling. Het zorgt ervoor dat de staat of andere entiteiten eigendommen kunnen verwerven die strategisch essentieel worden geacht om aan maatschappelijke behoeften te voldoen in plaats van deze te verkopen aan particuliere kopers.
Hoe het Droit de Preemption werkt
Wanneer een eigenaar van plan is om onroerend goed te verkopen, moet hij de entiteit die het voorkooprecht bezit (bijvoorbeeld een gemeente of overheidsinstantie) op de hoogte stellen van de voorgenomen verkoop en de voorwaarden, waaronder de prijs. Deze kennisgeving wordt in Frankrijk vaak geformaliseerd door middel van een Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). De entiteit heeft dan een beperkte periode, meestal twee maanden, om te beslissen of ze haar recht uitoefent om het onroerend goed te kopen tegen de aangeboden prijs of voorwaarden. Als de entiteit weigert of niet reageert binnen de termijn, is de verkoper vrij om door te gaan met de verkoop aan een particuliere koper. Als het recht wordt uitgeoefend, koopt de entiteit het vastgoed, vaak om het te herbestemmen voor openbaar gebruik, zoals betaalbare huisvesting, openbare infrastructuur of groene ruimten.
Voorbeelden van Droit de Préemption
- Stedelijk voorkooprecht (Droit de Préemption Urbain – DPU): In Frankrijk kunnen gemeenten in aangewezen stedelijke zones dit recht uitoefenen om eigendommen te verwerven ter ondersteuning van stedelijke ontwikkelingsprojecten. Een stad kan het DPU bijvoorbeeld gebruiken om grond te kopen voor een nieuw openbaar park, een school of een project voor sociale huisvesting, om te voorkomen dat particuliere ontwikkelaars luxeappartementen bouwen die de woningnood zouden kunnen verergeren.
- Voorkooprecht huurder: In sommige gevallen hebben huurders een voorkooprecht wanneer hun verhuurder besluit om het gehuurde te verkopen. Als een verhuurder in Parijs bijvoorbeeld van plan is om een appartement te verkopen, kan de huurder als eerste de kans krijgen om het te kopen tegen de aangeboden prijs, zodat hij niet wordt verdreven.
- SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural): Op het Franse platteland hebben SAFER-organisaties voorkooprechten op landbouwgrond om speculatieve aankopen te voorkomen en ervoor te zorgen dat grond beschikbaar blijft voor landbouw. Als een boer bijvoorbeeld zijn land wil verkopen, kan SAFER het kopen en herverdelen onder jonge of lokale boeren.
- Bescherming cultureel erfgoed: In historische gebieden kunnen overheden het recht van voorkoop gebruiken om cultureel belangrijke gebouwen te verwerven. Een Franse gemeente kan bijvoorbeeld een historisch kasteel kopen om het te behouden als museum in plaats van toe te staan dat het wordt verbouwd tot privéwoning.
Waarom kopers moeten wachten
Het recht van voorkoop leidt tot vertraging voor kopers omdat de verkoper de entiteit met het recht van voorkoop op de hoogte moet stellen en op hun beslissing moet wachten. In Frankrijk gaat dit meestal gepaard met een wachtperiode van twee maanden nadat de DIA is ingediend. Gedurende deze periode beoordeelt de entiteit of de aankoop van het onroerend goed in overeenstemming is met haar doelstellingen van openbaar belang. Dit uitstel zorgt ervoor dat overheidsinstanties voldoende tijd hebben om het strategische belang van het onroerend goed te beoordelen en de financiering rond te krijgen als ze ervoor kiezen hun recht uit te oefenen.
Voor particuliere kopers kan deze wachtperiode frustrerend zijn, omdat het de afronding van de verkoop uitstelt. Als de entiteit haar recht uitoefent, verliest de particuliere koper de kans om het eigendom volledig te kopen. Het uitstel creëert ook onzekerheid, aangezien kopers tijd en middelen kunnen investeren (bv. juridische kosten, onderzoeken) om vervolgens vast te stellen dat de verkoop geblokkeerd is. Dit mechanisme geeft echter voorrang aan het algemeen welzijn boven individuele belangen en streeft naar een evenwicht tussen particuliere eigendomsrechten en maatschappelijke behoeften zoals betaalbare huisvesting of duurzame ontwikkeling.
//
