De Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), of vermogensbelasting op onroerend goed, is de huidige vermogensbelasting in Frankrijk en werd in 2018 ingevoerd ter vervanging van de bredere Impôt sur la Fortune (ISF). De belasting richt zich uitsluitend op onroerend goed en is van toepassing op particulieren (of fiscale huishoudens) met een netto belastbaar onroerend vermogen van meer dan €1,3 miljoen per 1 januari van elk jaar.
Deze drempel geldt voor het hele huishouden, wat betekent dat echtparen of partners die samen belastingaangifte doen, hun bezittingen samenvoegen. Voor Franse belastingplichtigen is IFI van toepassing op wereldwijd onroerend goed, inclusief bezittingen in het buitenland. Niet-ingezetenen worden echter alleen belast op hun Franse onroerend goed bezittingen.
Belangrijkste kenmerken en berekening IFI
- Belastbare activa: IFI omvat alle onroerend goed en aanverwante rechten, zoals directe eigendom van onroerend goed (huizen, appartementen, grond), aandelen in onroerend goed vennootschappen (bijv. SCI of SARL waar meer dan 50% van de activa bestaat uit onroerend goed), en vruchtgebruik of blote eigendom. Er gelden vrijstellingen voor professioneel onroerend goed (bijv. gebruikt voor zaken) en bepaalde bossen of landbouwgrond onder specifieke voorwaarden. Financiële activa zoals aandelen, obligaties of bankrekeningen worden niet belast onder IFI.
- Berekening van de nettowaarde: De belastbare basis is de marktwaarde min aftrekbare schulden, zoals hypotheken, leningen voor het verwerven of verbeteren van eigendom, of onbetaalde belastingen met betrekking tot het actief. Voor het hoofdverblijf is een aftrek van 30% van de waarde toegestaan. Als de nettowaarde tussen €1,3 miljoen en €1,4 miljoen ligt, is een kortingsmechanisme van toepassing om de last te verlichten.
- Belastingtarieven (2025): IFI hanteert een progressieve schaal, die alleen wordt toegepast op het deel boven € 800.000 (hoewel de drempel voor aansprakelijkheid € 1,3 miljoen is):
- Tot € 800.000: 0%
- €800,001-€1,300,000: 0.50%
- €1,300,001-€2,570,000: 0.70%
- €2,570,001-€5,000,000: 1.00%
- €5,000,001-€10,000,000: 1.25%
- Meer dan €10.000.000: 1,50%
Bijvoorbeeld, een netto vastgoedportefeuille van €2 miljoen zou IFI verschuldigd zijn over het bedrag boven €800.000, beginnend bij 0,50% voor de eerste schijf van €500.000. - Aangifte en betaling: Ingezetenen geven de IFI aan samen met hun inkomstenbelastingaangifte (formulier 2042-IFI) medio mei (online) of juni (op papier). Niet-ingezetenen doen afzonderlijk aangifte vóór 1 juni als hun Franse vermogen de drempel overschrijdt. Er gelden boetes voor te late of onjuiste aangiften.
- Vrijstellingen en verminderingen: Naast de aftrek voor hoofdverblijfplaats zijn er aftrekposten voor schulden en bepaalde giften (tot 75% aftrek voor giften aan goede doelen). Internationale belastingverdragen kunnen dubbele belasting voor niet-ingezetenen beperken.
IFI wil hoogwaardige onroerende goederen belasten en tegelijkertijd investeringen in niet-onroerende activa aanmoedigen. In 2025 worden geen grote veranderingen verwacht, maar vermogende particulieren moeten mogelijke hervormingen in de gaten houden tijdens de fiscale debatten in Frankrijk.
SCI met meerdere aandeelhouders om IFI-aansprakelijkheid te optimaliseren
Een Société Civile Immobilière (SCI) is een Franse burgerlijke vastgoedvennootschap die vaak wordt gebruikt om onroerend goed collectief te bezitten. Het is niet per se een belastingontwijkingsmiddel, maar het kan helpen om de blootstelling aan IFI’s te optimaliseren via gestructureerd eigendom, vooral met meerdere aandeelhouders.
SCI Grondbeginselen
- Een SCI wordt opgericht door ten minste twee aandeelhouders (bijvoorbeeld familieleden of partners) om vastgoed te bezitten en te beheren. Aandelen vertegenwoordigen proportioneel eigendom en het bedrijf kan geld lenen, vastgoed verhuren of activa verkopen.
- Voor IFI worden SCI-aandelen behandeld als vastgoedactiva als het hoofddoel van het bedrijf het aanhouden van vastgoed is. De IFI-basis van elke aandeelhouder omvat dus de waarde van zijn SCI-aandelen (pro rata van het onderliggende vastgoed).
Strategie voor vermindering van IFI met meerdere aandeelhouders
- Eigendom verdelen: Door SCI-aandelen onder meerdere mensen te verdelen (bijv. ouders die aandelen aan kinderen schenken), kan de waarde per aandeelhouder onder €1,3 miljoen worden gehouden. Een villa van €4 miljoen in een SCI met vier gelijke aandeelhouders (bijv. familieleden) betekent bijvoorbeeld dat elk van hen €1 miljoen aan aandelen bezit – onder de IFI-drempel voor dat individu. Dit voorkomt IFI-aansprakelijkheid voor degenen wier totale vastgoedvermogen (inclusief andere holdings) onder €1,3 miljoen blijft.
- Schuldaftrek hefboomwerking: Door het onroerend goed via de SCI te financieren (bv. een hypotheek) kunnen schulden worden afgetrokken van de belastinggrondslag. Als de SCI leent om het actief te verwerven of te verbeteren, vermindert dit de nettowaarde van de aandelen voor IFI-doeleinden. Niet-ingezetenen profiteren hier in het bijzonder van, aangezien onroerend goed in SCI-bezit de blootstelling kan minimaliseren in vergelijking met direct eigendom.
- Schenking en successieplanning: Aandelen kunnen worden geschonken (met belastingaftrek voor schenkingen: € 100.000 per kind om de 15 jaar), waardoor individuele holdings verder verwateren en toekomstige generaties mogelijk worden vrijgesteld van IFI, terwijl de zeggenschap in de familie behouden blijft.
- Verhuur en professioneel gebruik: Als de SCI het onroerend goed verhuurt, kan het in aanmerking komen voor gedeeltelijke vrijstellingen als het als professioneel wordt beschouwd, hoewel dit beperkt is voor zuivere SCI’s die het onroerend goed houden.
Waarschuwingen en risico’s
- Regels tegen misbruik: De Franse belastingdienst controleert SCI’s op kunstmatige constructies. Als de SCI wordt gezien als een schijnconstructie om de IFI te ontduiken (bijv. onevenredige verdeling van aandelen), kunnen boetes (tot 80% van de verschuldigde belasting) of herindeling van toepassing zijn. Raadpleeg een notaris of belastingadviseur om zeker te zijn van naleving.
- Bijkomende kosten: Het opzetten van een SCI brengt notariskosten met zich mee (€1.000-€5.000), een jaarlijkse boekhouding (€500-€2.000) en mogelijke inkomstenbelasting op verhuur (tot 45% plus sociale lasten).
- IFI is nog steeds van toepassing op aandelen: Zelfs in een SCI tellen aandelen mee voor de drempel van €1,3 miljoen voor elke aandeelhouder, dus eigendommen met een hoge waarde kunnen nog steeds aanleiding geven tot belasting als ze niet voldoende verwaterd zijn.
- Overwegingen voor niet-ingezetenen: Voor expats kan een SCI de erfenis vereenvoudigen (Franse successiewetten vermijden) en de IFI verminderen via schulden, maar dubbele belastingverdragen moeten worden herzien.
Samengevat richt IFI zich op vastgoed met een hoge waarde met progressieve tarieven vanaf 0,5%, maar een SCI met meerdere aandeelhouders biedt een legitieme manier om eigendom te fragmenteren en mogelijk aansprakelijkheid te verlagen of te elimineren door drempelbeheer en aftrekposten. Deze strategie past bij families of investeerders, maar professioneel advies is essentieel om door de complexiteiten te navigeren en valkuilen te vermijden. Voor eigendommen aan de Côte d’Azur, waar de waarde vaak meer dan €2 miljoen bedraagt, kan een dergelijke planning het vermogen behouden en tegelijkertijd voldoen aan de Franse wetgeving.
//
