De vastgoedmarkt aan de Côte d’Azur is uniek. De rijkste mensen kopen hier hun kastelen, landgoederen en imposante villa’s om van het leven te genieten. Elk jaar verwelkomen we kopers van over de hele wereld; ze hebben prachtige villa’s in Florida, München en Kaapstad of een romantisch grachtenpand in Amsterdam. Veel kopers zijn ondernemers met een brede kijk op de wereld en veel reiservaring. Maar een tweede huis in Zuid-Frankrijk is voor velen de ultieme droom die uitkomt.
En niet alleen als vakantiehuis, maar Zuid-Frankrijk is ook de perfecte locatie om langzaam te stoppen met werken. Dankzij de Corona lockdowns is thuiswerken voor iedereen aanvaardbaar geworden, dus de plaats voor een teamvergadering doet er niet meer toe. En als er spontaan een face-to-face meeting wordt georganiseerd op kantoor met alle personeelsleden? De luchthaven van Nice biedt dagelijkse vluchten naar alle grote steden, dus een fysieke ontmoeting op kantoor is snel geregeld. Het is het leven van een sémigré; je bent al op de plek waar je met pensioen wilt gaan.
Marktwaarde bij het kopen van een huis aan de Cote d’Azur
Buitenlandse kopers van onroerend goed hebben bijna dezelfde argumenten om in de Côte d’Azur te investeren: ‘We wonen prachtig, maar de Franse Lifestyle: The Art Of Enjoyment, die ‘joie de vivre’ kan natuurlijk alleen hier. In Zuid-Frankrijk vinden we alles binnen een uur: de mooiste golfbanen, de beste restaurants, de grootste jachthavens, heerlijke zandstranden, hippe clubs, skipistes en zelfs de weekmarkt in Italië.
Het past allemaal mooi bij elkaar en dat maakt de regio uniek. Bovendien is alles omringd door prachtig onderhouden villa’s, veel natuur en een goede infrastructuur met veiligheid en zorg. Niemand trekt zich iets aan van de situatie in de wereld of de inflatie van 15%. De bubbel van de Franse Rivièra is gevuld met champagne, strand, zee en zon.
Hoe koopt u een huis in Zuid Frankrijk?
Een huis kopen in Zuid-Frankrijk is ook een stabiele investering. Wat anderen ook mogen beweren en doemdenken, er is altijd vraag naar woningen en het aanbod blijft beperkt omdat we tussen de zee en de bergen liggen. Gedwongen verkoop van onroerend goed komt bijna niet voor. Huiseigenaren in de hogere prijsklassen zijn rijk genoeg om een klap van de inflatie op te vangen en niemand verkoopt zijn huis onder de marktprijs. Tenzij er een ongeluk gebeurt of er een echtscheiding is.
Omdat elk huis aan de Cote d’Azur goed rendeert, blijft de waarde van het onroerend goed gestaag stijgen zonder ongewone pieken of dalen. En wie het slim aanpakt, verhuurt de villa enkele weken per jaar om de kosten van de IFI en het onderhoud te dekken.
“Maar er is zoveel stress op de huizenmarkt aan de Franse Rivièra!” roepen bangerikken. “Nu kun je een geweldige koopjesdeal maken! Of nee, je moet wachten!” Of. Uh. Mensen roepen iets op basis van angst en onzekerheid. De laatste cijfers over vastgoedbubbels van de UBS bank tonen de stress op de huizenmarkt in de wereld. En inderdaad, op verschillende plaatsen is er sprake van een gespannen situatie op het gebied van onroerend goed. Maar dat geldt niet – zoals u kunt zien – voor Zuid-Frankrijk.
U kunt vol vertrouwen investeren omdat een recessie in de Cote d’Azur nooit zal voorkomen. Wie een huis bezit, is gewend aan stormachtig weer. En wie niet kan kopen, huurt altijd een villa om van Zuid-Frankrijk te genieten. Hebt u ooit geprobeerd een luxe villa te huren in de zomermaanden? Dan weet u hoe snel alles is uitverkocht. En hoeveel het kost.
Een villa op het iconische Saint Jean Cap Ferrat met een aankoopwaarde van ongeveer 8 miljoen euro levert de eigenaren in het hoogseizoen gemakkelijk 120.000 euro per maand op. Net. Gespecialiseerde makelaars hebben klanten in hun database die je huis graag willen verhuren. Het probleem is echter dat er niet veel villa’s te koop staan. En dat drijft natuurlijk de prijs op.
Wat is precies de marktwaarde?
U zult online goedbedoelde adviezen vinden om vooral te kijken in het openbare register van notarissen waar alle verkopen worden geregistreerd. Niet iedereen weet dit register te vinden en de verkopende makelaar zal je hier niet op wijzen. U vindt het onderaan dit artikel.
U kunt tot vijf jaar terug zoeken op gemeente en kavelcode voor de verkoopprijs en de vierkante meters van huizen die een jaar geleden zijn verkocht. De gegevens lopen ongeveer een jaar achter, maar worden nauwkeurig ingevoerd door de notaris. Dat geeft een goed idee van de verkoopprijs en de oppervlakte. Maar niet WAT er precies verkocht is. Een lage prijs kan een bouwval zijn.
Stel, u wilt een huis kopen in Eze. Een appartement van 180 m2 in het centrum van Eze heeft een andere prijs per vierkante meter dan een villa van 180 m2 hoog op de berg. De villa heeft uitzicht op zee en er zal een andere sfeer zijn, meer rust en minder lawaai van de weg. Het lijkt logisch om de twee prijzen bij elkaar op te tellen om een gemiddelde marktprijs voor een locatie te krijgen, maar dat is het niet.
Op een luxe domein in Eze vindt u zes bijna identieke villa’s naast elkaar. De prijzen zijn gemiddeld vijf miljoen euro voor ongeveer 250 m2. Niemand verkoopt daar voor drie miljoen. Of voor zeven. Want de eenheid in de straat bepaalt de waarde. Zo vergelijk je appels met appels.
Appels en peren
De waarde van een villa wordt voornamelijk bepaald door de locatie. Een landgoed in Cagnes sur Mer heeft een andere waarde dan een villa in Antibes, dat slechts tien minuten verderop ligt. En er is ook een prijsverschil tussen Cogolin en Grimaud. Dat verschil in huizenprijzen heeft deels te maken met het imago van een dorp.
Een rustig voortkabbelend stadje waar niets spectaculairs gebeurt, maakt zo’n dorp niet ’top of mind’ en brengt niet snel iemand op ontdekkingstocht. Cannes en Nice doen het wat dat betreft erg goed. Bruisende activiteiten trekken mensen aan, dus zijn er veel restaurants en winkels en is er een constante drukte op straat. Daar houden mensen van.
Maar als u de drukte liever op een afstandje ziet, woont u discreter, verder weg van het bruisende leven. Als u vijf minuten met de auto het achterland ingaat en iets omhoog gaat, wordt het uitzicht meteen een stuk aangenamer. De trein is gereduceerd tot een Märklin treinbaan en de snelwegen gaan achter langs of zijn niet in zicht.
Hoe een bod uit te brengen op vastgoed in Zuid Frankrijk
Na een paar bezoeken zult u de villa vinden waar u verliefd op wordt. Gefeliciteerd! De entree is prachtig, het interieur is van hoge kwaliteit, het zwembad ligt precies op de juiste plek en het uitzicht op zee van links naar rechts is fantastisch. U begrijpt al een beetje waarom de prijs verschilt. Sommige architecten zetten graag een 200 jaar oude eikenhouten voordeur in een moderne villa. Deze juweeltjes zijn moeilijk te vinden en maken een woning extra bijzonder. Of de open haard is uniek, met gouden kettingen in de open haard, boven het vuur om de warmte vast te houden. U zult het prijsverschil begrijpen als je dit soort kunstwerken vindt.
U kunt een bod doen als u weet hoe u de villa moet financieren. Een prijsbod zonder financieringsbeperkingen is een extra argument voor de verkoper om met u mee te denken. Immers, als de bank een lening voor de afgesproken prijs niet goedkeurt, wordt het huis drie maanden later weer te koop gezet. Daar zit de eigenaar niet op te wachten.
Om het biedbedrag te bepalen, kunt u het register van de notaris raadplegen (zie de link hieronder). Stel dat u drie miljoen wilt uitgeven, maar liever iets minder wilt. U zoekt een onderhandelingspunt om te zeggen dat een huis in dezelfde buurt voor twee miljoen is verkocht.
Uw geliefde droomhuis heeft 300 m2 woonoppervlak en de vraagprijs is drie miljoen. Een ander huis in de buurt met 350 m2 is verkocht voor meer dan een miljoen minder. U denkt: Ha, dat bedrag bied ik, want dat is de werkelijke marktwaarde in de straat. Maar dat is niet het geval.
Wat u niet terugvindt in de statistieken is de kwaliteit van het ‘goedkopere huis’. Een kille berekening van de verkoopprijs gedeeld door het aantal vierkante meters geeft wel enig inzicht. Maar misschien is er wel een lelijke boom van de onderbuurman in zicht. En die boom gaat nooit meer weg.
Of er hangen zwarte elektriciteits- en internetkabels aan de horizon. En dat is alleen nog maar het uitzicht dat de prijs drukt. Gemeentelijke elektriciteitskasten die zoemen, 4 en 5G masten in de buurt, of een verwaarloosd gebouw naast het huis zijn ook van invloed op de prijs.
Factoren die de prijs bepalen
Aan de binnenkant van een villa vinden we veel factoren die de prijs verder bepalen. Is het een assortiment van smaken en loopt u over verschillende soorten vloeren en tegels? Is de keuken ‘authentiek’ en gemaakt voor mensen van 160 cm? Ruikt de kelder vochtig? Is het dak bedekt met aantrekkelijk mos? Zijn de deuren van mindere kwaliteit en zijn de badkamers volledig betegeld in oogverblindend roze, groen of blauw?
Dit zijn observaties waar we op letten als we op bezoek komen. Natuurlijk doen we graag renovaties. Dat is ook goed voor de onderhandeling. Maar de staat van een huis wordt nooit weerspiegeld in de verkoopprijs. De notaris noteert: “1x huis van x m2 = verkoopprijs“. U kunt alleen maar raden waarom het goedkoper was.
Omdat er weinig aanbod is, worden veel huizen een dag na ondertekening aan de binnenkant gesloopt. Als u binnen de afmetingen van de buitenmuren blijft, kunt u een huis volledig renoveren zonder vergunning, waardoor de waarde uiteindelijk stijgt. Zwembaden kunnen ook worden vervangen, zolang ze maar op dezelfde plek blijven. En van dezelfde grootte.
Emotionele toegevoegde waarde
Een huis kopen lijkt een beetje op het kopen van een auto. Een auto is eigenlijk een stalen paraplu op wielen, en de instapprijs van een auto is gemiddeld de helft lager dan het geadverteerde model. Andere motoren, bekleding, speciale lak, u kent het wel. Maar een Fiat 500 staat net zo vast in de file als een Audi R8. En als het regent, hebben ze allebei twee ruitenwissers. En allebei hebben ze een eigenaar die blij is met de aankoop.
Mode is ook vergelijkbaar. Een trui van Primark heeft evenveel mouwen als een trui van Tommy Hilfiger. De laatste is echter van betere kwaliteit en het shirt staat beter. Dan bent u blij dat je vijf keer zoveel uitgeeft. Waar?
Een huis kopen in zeventien seconden
Een villa kopen die bij u past is een zoektocht waarbij u zoveel mogelijk wilt blijven redeneren. Het is natuurlijk gewoon een huis met een dak, voorzien van een zwembad, een garage en een tuin. Er is echter een verschil in kwaliteit en uitvoering. De kwaliteit van alle materialen, de indeling, de kleuren en de sfeer zorgen voor de juiste synergie. En als het goed is, gaat uw hartslag stiekem omhoog.
U weet dat als u door de woonkamer loopt, uw hand over het kookeiland laat gaan en de zithoek bij de open haard ziet: dit wordt uw thuis. U neemt plaats op het terras en kijkt naar de omgeving. U bent verkocht. Nu het huis nog.
Makelaars in Zuid-Frankrijk weten dat een huis in zeventien seconden is verkocht. Het is uw huis. Of het is het niet. Dat is een gevoel; noem het de emotionele meerwaarde die niet te vangen is in kille statistieken.
Ons advies is eenvoudig. Als u nog geen ander huis hebt gezien dat zo perfect aanvoelt, laat u dan niet misleiden door kille cijfers op een register waarop de prijs van het huis van de buren staat. Dat lijkt de marktwaarde van het gebied te zijn, maar dat is het niet. Het zijn onvolledige gegevens. Een verkeerde locatie, achterstallig onderhoud en/of een nare scheiding zijn allemaal prijsbepalende factoren die niemand kent.
Wat u wel weet, is uw smaak en wat u zoekt. U koopt een ander huis, dat perfect is voor u en uw gezin. Geld is essentieel, net als hoe je de aankoop fiscaal financiert. Maar nog belangrijker is dat u gelukkig wordt!
Frans notarisregister
https://app.dvf.etalab.gouv.fr
//
