Juridische procedure voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk

Het juridische proces voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk is nauwgezet maar ongecompliceerd, waarbij de offre d’achat de onderhandelingen inleidt, de promesse de vente of compromis de vente de deal veiligstelt en het droit de préemption ervoor zorgt dat de openbare rechten worden gerespecteerd. Het toezicht van de notaris garandeert transparantie, waardoor Frankrijk een veilige markt is voor internationale kopers.

Aan de Franse Rivièra stroomlijnen makelaarskantoren zoals Living on the Côte d’Azur dit proces en bieden ze expertise van aanbod tot sluiting, op maat gemaakt voor luxe onroerend goed. Als kopers deze stappen begrijpen, kunnen ze zelfverzekerd door de hoogwaardige markt aan de Rivièra navigeren, valkuilen zoals lage biedingen vermijden en profiteren van het investeringspotentieel van onroerend goed.

Juridische procedure voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk

Het kopen van onroerend goed in Frankrijk gaat gepaard met een gestructureerd juridisch proces dat transparantie garandeert en zowel koper als verkoper beschermt. Het proces is sterk gereguleerd, met specifieke stappen en documenten zoals de offre d’achat (koopaanbieding), promesse de vente (eenzijdige koopovereenkomst), compromis de vente (bilaterale koopovereenkomst) en overwegingen zoals het droit de préemption (recht van voorkoop).

Het proces van het kopen van onroerend goed in Frankrijk duurt meestal 2-3 maanden, van aanbod tot sluiting, en bestaat uit verschillende fasen, onder toezicht van een notaris(notaire), een neutrale juridische professional. Hieronder volgt een stap-voor-stap handleiding, met gedetailleerde uitleg over de offre d’achat, promesse de vente, compromis de vente en droit de préemption.

1. Vastgoed zoeken en initiële offerte

• Stap Overzicht: De koper zoekt een woning (bijvoorbeeld een villa in Cannes of een appartement in Nice) via een agentschap zoals Living on the Côte d’Azur voor de beste persoonlijke service. Zodra een geschikte woning is gevonden, dient de koper een offre d’achat (aankoopbod) in.
• Offre d’Achat (Aankoopaanbieding):
  • Definitie: Een schriftelijk document met de door de koper voorgestelde prijs en voorwaarden (bijvoorbeeld onder voorbehoud van financiering of inspectie).
  • Proces: Het bod wordt ingediend bij de verkoper, vaak via de makelaar of notaris. Het kan de vraagprijs zijn of lager, afhankelijk van de marktomstandigheden. Voor een villa van €2 miljoen kan bijvoorbeeld een bod van €1,8 miljoen worden gedaan.
  • Juridische aspecten: Het bod is niet-bindend totdat het door de verkoper wordt geaccepteerd. Als het wordt aanvaard, vormt het de basis voor de volgende fase. Als het wordt afgewezen of tegengesproken, gaan de onderhandelingen door tot er een akkoord is of tot het aanbod wordt ingetrokken.
  • Tijdlijn: Onderhandelingen duren meestal 1-2 weken.
• Praktische opmerkingen: Kopers moeten marktprijzen onderzoeken om concurrerende biedingen te kunnen doen. We bieden begeleiding om lowball-biedingen te vermijden die kunnen worden afgewezen, vooral voor huurwoningen met een hoog rendement.

2. Voorlopig contract

• Stap Overzicht: Zodra het bod is aanvaard, wordt een voorlopig contract ondertekend, een promesse de vente of een compromis de vente. Hiermee wordt de overeenkomst geformaliseerd en worden de voorwaarden voor de verkoop vastgelegd.
• Promesse de Vente (eenzijdige verkoopovereenkomst):
  • Definitie: Een eenzijdige overeenkomst waarbij de verkoper zich verplicht om tegen een bepaalde prijs aan de koper te verkopen, maar de koper de optie heeft om zich terug te trekken.
  • Belangrijkste kenmerken:
    • De koper betaalt een aanbetaling (meestal 5-10% van de aankoopprijs) op een escrowrekening bij de notaris.
    • De koper heeft een afkoelingsperiode van 10 dagen(délai de rétractation) om zich zonder boete terug te trekken, waarna de aanbetaling niet wordt terugbetaald tenzij aan specifieke voorwaarden (bijv. het niet verkrijgen van een hypotheek) is voldaan.
    • Geldig voor 2-3 maanden, zodat er tijd is voor due diligence en financiering.
  • Juridische aspecten: De promesse de vente komt minder vaak voor dan de compromis de vente, maar wordt gebruikt wanneer de koper flexibiliteit nodig heeft (bijv. in afwachting van goedkeuring van de lening).
• Compromis de Vente (bilaterale verkoopovereenkomst):
  • Definitie: Een bindende overeenkomst waarbij zowel koper als verkoper zich verbinden tot de verkoop, onder voorwaarden.
  • Belangrijkste kenmerken:
    • Vergelijkbaar met de promesse de vente, bevat deze een bedenktijd van 10 dagen voor de koper (maar niet voor de verkoper).
    • Het voorschot (5-10%) wordt op de geblokkeerde rekening van de notaris gestort.
    • Omvat clausules met opschortende werking (voorwaardelijke clausules), zoals het verkrijgen van een hypotheek, geen uitgeoefende voorkooprechten of een duidelijke titel.
    • Ondertekend door beide partijen, vaak bij de notaris of het notariskantoor.
  • Juridische aspecten: Het compromis de vente is gebruikelijker, omdat het beide partijen bindt en zekerheid biedt. Het is juridisch bindend zodra de bedenktijd afloopt, tenzij er niet aan de voorwaarden wordt voldaan.
• Tijdlijn: Het voorlopige contract wordt 1-2 weken na aanvaarding van het aanbod ondertekend, waarbij de bedenktijd ingaat na ontvangst van het ondertekende document.
• Praktische opmerkingen: De notaris levert een dossier met eigendomsdiagnoses(diagnosetechnieken), waaronder energieprestaties (DPE), asbest, lood en termietenrapporten, die kopers in deze fase bekijken. Voor luxe villa’s kunnen extra controles van toepassing zijn (bijv. naleving zwembad).

3. Droit de Préemption (Recht van voorkoop)

• Definitie: Het droit de préemption is het recht van bepaalde overheidsinstanties (bijv. lokale gemeenten of SAFER voor landbouwgrond) om het onroerend goed tegen de overeengekomen prijs te kopen vóór de koper, om publieke belangen te dienen (bijv. stadsontwikkeling of behoud van landbouwgrond).
• Proces:
  • De notaris brengt de relevante autoriteit op de hoogte (bijvoorbeeld de gemeente voor stedelijke eigendommen) nadat het voorlopige contract is ondertekend.
  • De autoriteit heeft 2 maanden de tijd om haar recht uit te oefenen. Als er geen antwoord wordt ontvangen, gaat de verkoop door.
  • Als deze wordt uitgeoefend, komt de autoriteit overeen met de overeengekomen prijs en krijgt de koper zijn aanbetaling terug.
• Juridische aspecten: Het droit de préemption is een standaardcontrole in Frankrijk, opgenomen als opschortende clausule in het voorlopige contract. Het is gebruikelijker in stedelijke gebieden (bijv. Nice) of landelijke gebieden, maar zeldzaam voor luxe villa’s in toplocaties aan de Côte d’Azur zoals Sainte-Maxime.
• Impact: Deze stap kan het proces tot 2 maanden vertragen, maar het is meestal een formaliteit voor hoogwaardige woningen.
• Praktische opmerkingen: Kopers moeten zich ervan bewust zijn dat het voorkooprecht locatiegebonden is. Bureaus zoals Living on the Côte d’Azur geven advies over de waarschijnlijkheid van voorkoop op basis van de bestemming van het onroerend goed.

4. Due diligence en financiering

• Stap Overzicht: Tijdens de 2-3 maanden tussen het voorlopige contract en de sluiting zorgt de koper voor financiering en voert de notaris due diligence uit.
• Financiering:
  • Kopers die rekenen op een hypotheek moeten binnen 30-45 dagen een aanvraag indienen (volgens de clausule opschortend).
  • Niet-ingezetenen kunnen Franse hypotheken krijgen (70% loan-to-value, 2-2,5% rente in 2025), maar de eisen zijn strenger (bijv. bewijs van inkomen, kredietgeschiedenis).
  • Als de hypotheek wordt geweigerd, kan de koper zich terugtrekken en wordt de aanbetaling terugbetaald.
• Due diligence:
  • De notaris verifieert de eigendomstitel, controleert op pandrechten of erfdienstbaarheden en zorgt ervoor dat de plaatselijke voorschriften worden nageleefd (bijvoorbeeld de regels voor septische putten voor landelijke villa’s).
  • Voor luxe eigendommen kan de koper opdracht geven voor aanvullende onderzoeken (bijvoorbeeld naar de structurele integriteit).
• Tijdlijn: Deze fase overlapt met de droit de préemption-controle en neemt in totaal 2-3 maanden in beslag.
• Praktische opmerkingen: Kopers van buiten de EU (bijv. uit het VK of de VS) moeten met ons samenwerken om de financiering en visumvereisten (bijv. een visum voor lang verblijf voor een verblijf van meer dan 90 dagen) te regelen, omdat eigendom van onroerend goed geen verblijfsvergunning oplevert.

5. Definitief contract en afsluiting

• Stap Overzicht: Het definitieve contract(acte de vente of acte authentique) wordt ondertekend bij de notaris en draagt het eigendom over.
• Proces:
  • Beide partijen (of hun vertegenwoordigers via een volmacht) wonen de ondertekening bij.
  • De koper betaalt het resterende saldo, de notariskosten (7-8% van de aankoopprijs, voor belastingen en juridische diensten) en eventuele makelaarskosten (meestal 5-6%, vaak inbegrepen in de vermelde prijs).
  • De notaris registreert de akte bij het Franse kadaster(Service de la Publicité Foncière).
  • De koper ontvangt de sleutels en neemt de woning onmiddellijk in bezit, tenzij anders overeengekomen (bijv. uitgestelde ingebruikname bij gemeubileerde verhuur).
• Juridische aspecten: De acte de vente is een juridisch bindend document, notarieel bekrachtigd en gearchiveerd, dat een duidelijke eigendomsoverdracht garandeert. De notaris maakt het geld over aan de verkoper en betaalt de toepasselijke belastingen (bijv. 5,8% overdrachtsbelasting).
• Tijdlijn: Afsluiting vindt plaats 2-3 maanden na het voorlopige contract, ervan uitgaande dat er geen vertragingen zijn (bijv. financieringsproblemen of preemption).
• Praktische opmerkingen: Reken voor een villa van €2 miljoen op notariskosten van €140.000-€160.000. Kopers moeten rekening houden met extra kosten zoals onroerendgoedbelasting(taxe foncière) en, voor niet-ingezetenen, mogelijke vermogensbelasting(IFI) op onroerend goed van meer dan €1,3 miljoen.

6. Post-Closing

• Stap Overzicht: Na het sluiten van de overeenkomst neemt de koper de eigendomsverantwoordelijkheden op zich, waaronder belastingen, nutsvoorzieningen en onderhoud.
• Belangrijkste acties:
  • Registreer nutsvoorzieningen (elektriciteit, water) op naam van de koper.
  • Betaal jaarlijkse onroerendgoedbelasting(taxe foncière en taxe d’habitation voor tweede huizen).
  • Voor huuraccommodaties: voldoe aan de regelgeving (bijvoorbeeld het registreren van kortetermijnverhuur in toeristische gebieden zoals Nice).
• Praktische opmerkingen: Makelaars zoals Living on the Côte d’Azur bieden ondersteuning na de aankoop, zoals het verbinden van kopers met vastgoedbeheerders voor hoogrenderende verhuur (€80.000-€125.000 per jaar voor luxe villa’s).

Praktische overwegingen voor kopers aan de Côte d’Azur

• Marktdynamiek: Luxe villa’s (€2M+) blijven op de markt, niet vanwege een gebrek aan interesse, maar omdat eigenaars ze inzetten als verhuurobjecten (3-6% rendement) en profiteren van een jaarlijkse waardestijging van 3-5%. Lage biedingen worden vaak afgewezen, zoals wordt uitgelegd in het artikel “De verborgen rijkdom van de Côte d’Azur: Waarom villa’s niet goedkoop worden verkocht.
• Kopers van buiten de EU: Visumvereisten (bijv. Long-Stay Visa) en belastingimplicaties (bijv. vermogenswinstbelasting van 19-36,2% op verkoop) moeten worden aangepakt. Makelaars bieden relocatie- en belastingadviseurs.
• Kosten: Naast de aankoopprijs moet je rekening houden met notariskosten (7-8%), makelaarskosten (5-6%) en lopende belastingen. Voor een villa van €2M kunnen de totale aanloopkosten oplopen tot €2,3M.
• Investeringspotentieel: Villa’s in Cannes, Nice, Antibes of Sainte-Maxime worden gewaardeerd om hun huuropbrengsten (€10.000-€25.000/week in het hoogseizoen) en stabiele groei, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor investeerders die de unieke markt van de Rivièra begrijpen.