De Côte d’Azur is niet zomaar een bestemming – het is een upgrade van uw levensstijl, een investering in uw nalatenschap en een toevluchtsoord voor de dagelijkse sleur. Maar het navigeren door de wereld van luxe onroerend goed hier vereist meer dan reislust; het vereist deskundige begeleiding om valkuilen te omzeilen en verborgen juweeltjes te ontsluiten.
Bij Living on the Côte d’Azur is ons boetiekbureau, dat door een familie wordt gerund, gespecialiseerd in het samenstellen van droomhuizen aan de Franse Rivièra, Ibiza en de Verenigde Arabische Emiraten. Opgericht door gepassioneerde expats die Nederland inruilden voor het gouden licht van de Rivièra, zijn wij uw one-stop-shop voor alles van onroerend goed scouting tot fiscale optimalisatie en hypotheek meesterschap.
Of je nu een vermogende particulier bent die een villa in Saint-Tropez op het oog heeft of een gezin dat op zoek is naar een pied-à-terre in Nice, ons team van adviseurs op het gebied van tweede huizen, belastingspecialisten en lokale insiders zorgt voor een naadloze reis. In deze uitgebreide gids zullen we het proces demystificeren, toplocaties uitlichten en onthullen waarom de Riviera een baken blijft voor mondiale sophisticates. Laten we erin duiken – uw Riviera rendez-vous wacht.
Waarom de Franse Rivièra? De allure van een tweede thuis
De Franse Rivièra, of Côte d’Azur, strekt zich uit van Menton bij de Italiaanse grens tot Saint-Tropez in het westen en omvat 100 mijl aan glamour, grit en natuurlijke pracht. De jetset noemt het al sinds de 19e eeuw “la dolce vita”. Het is de plek waar Coco Chanel inspiratie opdeed, Picasso meesterwerken schilderde en moderne iconen als Beyoncé hun superjachten aanleggen. Maar naast de glamour is het ook een strategische keuze voor kopers van een tweede huis in 2025.
Allereerst het klimaat: Meer dan 300 dagen zon per jaar, met zachte winters van gemiddeld 12°C en zwoele zomers die perfect zijn om buiten te leven. Dit is niet alleen het weer, het is ook welzijn, het vermindert stress en verhoogt het vitamine D-niveau, zoals studies bevestigen. En dan is er nog de positieve invloed op investeringen. Ondanks de wereldwijde economische onrust, heeft onroerend goed aan de Rivièra veerkracht getoond, met een waardestijging van 6,3% op jaarbasis in 2025 in luxe segmenten, waarmee het de bredere markten overtrof. Huurrendementen zijn gemiddeld 4-6% in gebieden met een grote vraag zoals Cannes, waardoor je pied-à-terre een passieve inkomstenstroom wordt buiten het seizoen.
Voor kopers van buiten de EU betekent het openmarktbeleid van Frankrijk dat er geen belemmeringen zijn wat betreft staatsburgerschap – iedereen kan eigenaar zijn van onroerend goed in vrije eigendom. De nabijheid van Europa (op slechts twee uur vliegen van Londen of Genève) maakt het ideaal voor een weekendje weg of een langer verblijf. En laten we het culturele cachet niet vergeten: Dineren met Michelinsterren, kunst van wereldklasse in het Matisse Museum en evenementen zoals het Cannes Film Festival verheffen eigendom tot een statussymbool.
Toch ligt de magie van de Rivièra in haar dualiteit: bruisend en toch sereen. Stedelijke centra zoals Nice bruisen van energie, terwijl dorpen op heuveltoppen zoals Èze monastieke rust bieden. Als teamleden van Living on the Côte d’Azur hebben we uit de eerste hand gezien hoe een tweede huis hier opnieuw verbondenheid bevordert: gezinnen die zich binden aan bouillabaisse, stelletjes die romantiek herontdekken te midden van olijfgaarden. In een post-pandemische wereld die hunkert naar authenticiteit, levert de Rivièra onbeschreven vreugde. Maar met prijzen die beginnen bij €500.000 voor een eenpersoonskamer in Nice en stijgen tot €10 miljoen voor villa’s aan zee, is professionele navigatie de sleutel. Dat is waar wij in uitblinken: wij stroomlijnen uw zoektocht zodat u zich kunt concentreren op de fantasie.
Toplocaties: Waar kunt u uw vlag aan de Rivièra planten?
Het kiezen van de perfecte plek is als het kiezen van een goede wijn – evenwichtig, persoonlijk en de moeite waard. De diversiteit van de Côte d’Azur betekent opties voor elke smaak, van bruisende stranden tot rustige enclaves. Gebaseerd op 2025 marktgegevens, zijn hier de beste bestemmingen voor tweede huizen, elk met een unieke sfeer, prijs en voordelen.
Nice: de kosmopolitische toegangspoort
Als onofficiële hoofdstad van de Rivièra combineert Nice stedelijke verfijning met charme van de zee. De Promenade des Anglais, een 7 km lange wandelpromenade met palmbomen, is een icoon voor ochtendjoggen of een aperitief bij zonsondergang. Huizen variëren hier van €400.000 studio’s in de oude stad (Vieux Nice) tot Belle Époque appartementen van €2-5 miljoen met uitzicht op de Baie des Anges. Waarom populair: Uitstekende verbindingen via de luchthaven Nice Côte d’Azur (20 minuten van het centrum) en een grote vraag naar huurwoningen van toeristen (rendementen tot 5,5%). Lifestyle-bonus: de nabijheid van skigebieden in de Alpen voor winterse ontsnappingen – de pistes op tijdens de lunch. Nadeel? Drukte in de zomer, maar dat is de ruil voor levendige markten en truffeljacht dagtochten.
Cannes: Het epicentrum van glamour
Cannes, synoniem met rode lopers en dromen over kaviaar, is voor diegenen die hunkeren naar A-list energie. De designerboetieks van La Croisette en de haven vol jachten schreeuwen om luxe, met villa’s in het nabijgelegen Super-Cannes die €3-15 miljoen opbrengen. Verwacht uitzicht op zee, overloopzwembaden en privéstranden. In 2025 zorgt de hausse na het festival voor een jaarlijkse waardestijging van 7%, waardoor het een goudmijn voor verhuur is (6% rendement). Onze klanten zijn dol op de culturele scene: Jazzfestivals, regatta’s en de middeleeuwse steegjes van Le Suquet. Insidertip: Kies voor woningen op een heuveltop in de Californische buurt voor privacy te midden van de drukte.
Saint-Tropez: De schuilplaats voor de jetset
Voor bohemien chic zijn het strand van Pampelonne en de celebrity-spotting clubs van Saint-Tropez ongeëvenaard. Wandelende Provençaalse boerderijen (mas) of moderne eco-villa’s beginnen vanaf €2 miljoen, vaak met wijngaarden en helipads. Trends laten een prijsstijging zien van 10% in 2025, aangewakkerd door tech moguls op zoek naar afzondering. Voordelen zijn onder andere watersporten, gastronomische markten en gemakkelijk hoppen naar Îles d’Hyères. Het is duurder en afgelegen (45 minuten van het vliegveld van Nice), maar de exclusiviteit – denk aan de nalatenschap van Brigitte Bardot – maakt het tot een trofee.
Antibes en Cap d’Antibes: Artistieke sereniteit
Antibes, de voormalige verblijfplaats van Pablo Picasso, biedt gouden zandstranden, een Picasso-museum en het schiereiland Cap d’Antibes dat in handen is van miljardairs. Villa’s aan zee met Moorse bogen zijn te koop voor €4-20 miljoen, met privébaaien en citrustuinen. Het verhuurpotentieel schittert hier (5-7% opbrengst), met jachtcharters als extra inkomstenbronnen. Gezinnen zijn dol op het Marineland aquarium en de oude stadswallen; stelletjes op de romantische zonsondergangen.
Èze en de heuvels: Verhoogde ontsnappingen
Voor zenzoekers biedt Èze (het “Adelaarsnest”) op de top van de heuvel een panoramisch uitzicht en het beroemde pad van Nietzsche. Stenen huisjes of eigentijdse stulpjes variëren tussen €800.000 en €5 miljoen, waarbij de lage dichtheid zorgt voor rust. In 2025 stijgt de eco-luxe, denk aan huizen op zonne-energie met een oneindige rand. Bonus: 15 minuten naar de casino’s van Monaco.
Monaco: De microstaat magneet
Monaco, dat technisch gezien apart ligt maar aan de Rivieren grenst, heeft de status van belastingparadijs (geen inkomsten- of vermogenswinstbelasting) en lokt daarmee UHNWI’s. Larvotto-appartementen beginnen bij €5 miljoen, met uitzicht op zee en Formule 1 in de buurt. De prijzen lopen op tot €52.000 per vierkante meter, maar de voordelen van een verblijf zoals lage btw maken het de moeite waard.
Opkomende sterren zoals Menton (betaalbare Italiaanse charme) en Villefranche-sur-Mer (diepwaterbaai voor duikers) ronden de opties af. Bij Living on the Côte d’Azur stemmen we bezichtigingen af op uw visie – virtuele rondleidingen voor managers met jetlag of helikopteronderzoeken voor villajagers. Vergeet niet dat de locatie 70% van de waarde dicteert; onze lokale informatie zorgt ervoor dat u slim koopt, niet alleen schilderachtig.
Navigeren door het juridische en financiële doolhof: het stappenplan voor niet-ingezetenen
Kopen in het buitenland kan aanvoelen als het ontcijferen van hiërogliefen, maar het Franse systeem is transparant en buitenlandervriendelijk. Als niet-ingezetene volg je dezelfde regels als de lokale bevolking, zonder eigendomsbeperkingen. Hier is de blauwdruk van 2025, gedistilleerd voor meer duidelijkheid.
Het tweede huis zoeken en aanbieden
Schakel een notaris in – verplicht voor echtheids- en titelcontroles. Onze partners bij Living on the Côte d’Azur brengen u in contact met Engelssprekende notarissen die thuis zijn in grensoverschrijdende transacties. Dien een “compromis de vente” (voorlopig koopcontract) in met een aanbetaling van 5-10%; het resterende bedrag moet binnen 2-3 maanden worden betaald. Pro tip: Neem een afkoelingsperiode van 7 dagen op.
Kostenverdeling
Verwacht 7-8% van de aankoopprijs aan kosten voor wederverkoop: 5,8% registratierechten, 0,7% grondbelastingzegel en 1-2% notariskosten (gedeeld indien mede-kopers). Nieuwbouw voegt 20% btw toe, maar verlaagt de kosten tot 2-3%. Makelaarscommissies? 3-5%, vaak betaald door de verkoper. Voor een villa van €1 miljoen moet je €70.000-€80.000 vooraf begroten.
Belastingen voor niet-ingezetenen
Jaarlijkse taxe foncière (onroerendgoedbelasting) is gemiddeld €1.000-€5.000, afhankelijk van locatie/grootte; betalen voor oktober. Taxe d’habitation (bewoningsbelasting) is geleidelijk afgeschaft voor hoofdwoningen, maar blijft voor tweede woningen hangen op 0,5-1% van de waarde. Huurinkomsten? progressief belast (11-45%) plus 17,2% sociale lasten (CSG/CRDS), maar niet-EU-bewoners kunnen kiezen voor een vast tarief van 20%. Meerwaarde bij verkoop: 19% plus 17,2% sociale lasten, met vrijstellingen na 22 jaar eigendom. US expats, let op dubbele belastingverdragen verzachten, maar rapporteren via FBAR.
Financieringsopties
Franse banken verstrekken leningen aan niet-ingezetenen tot 70-80% LTV, met tarieven van 3,5-4,5% in 2025 (lager dan pieken in 2024). Heb je een inkomen van €100.000+ nodig? Onze hypotheekspecialisten onderhandelen over de beste voorwaarden, zelfs voor Britten na de Brexit. EU-burgers? Naadloos. Contante kopers (veel voorkomend in luxe) slaan dit over, maar de hefboomwerking versterkt het rendement.
Te ontwijken juridische valkuilen
Controleer op “servitudes” (erfdienstbaarheden) en seismische risico’s in heuvelachtige gebieden. Controleer bij off-plan aankopen de solvabiliteit van de ontwikkelaar. Erfenis? De gedwongen erfopvolging in Frankrijk is van toepassing tenzij u anders bepaalt via een testament. Wij zorgen voor diagnostiek (asbest, termieten) en vertalingen, zodat de wetgeving wordt nageleefd.
Met gestabiliseerde tarieven en belastingvoordelen zoals Pinel voor verhuur, is 2025 de beste tijd. De belastingspecialisten van Living on the Côte d’Azur berekenen de cijfers vóór de aanbieding, zodat je duizenden euro’s kunt besparen.
2025 Markttrends: Meedrijven op de golf van de Rivièra
De luxemarkt aan de Rivièra leeft weer op. Transacties stegen met 12% in H1 2025 ten opzichte van 2024, gestimuleerd door lagere tarieven en internationale instroom. De hoofdprijzen stabiliseerden op €10.000-€60.000/m², met Monaco aan de leiding met €52.000. Belangrijkste drijfveren: Amerikaanse kopers en kopers uit het Midden-Oosten (+25%), op zoek naar veilige havenactiva tegen de achtergrond van volatiliteit.
Trends leggen de nadruk op duurzaamheid – net-nul villa’s met groene daken vragen 15% premie – en hybride werken stimuleren de vraag het hele jaar door. Off-market deals (40% van de verkopen) zijn in het voordeel van insiders; ons netwerk brengt ze aan het licht. Verwachtingen? +5-7% groei, met Saint-Tropez en Cap Ferrat als hotspots. Voor investeerders doen korte termijn verhuur via Airbnb het goed, maar nieuwe regels beperken het aantal nachten – wij adviseren strategieën die aan de regels voldoen.
De onweerstaanbare levensstijl: Meer dan een huis, een horizon
Hier wonen overstijgt bakstenen en mortel. Geniet van verse croissants op boerenmarkten, wandel in de turquoise baaien van de Calanques of vaar naar Corsica. Gezondheidsvoordelen in overvloed: Een mediterraan dieet dat een lang leven beschoren is, plus kuuroorden zoals Evian-les-Bains. Gemeenschap? Expatclubs en wijnverenigingen kweken banden. Het is flexibel – winter in, zomer uit – of een volledige onderdompeling voor digitale nomaden. Zoals een klant zei: “Het is geen vakantie, het is een oplaadmodus”.
Uw one-stop partner: Wonen aan de Côte d’Azur
Van portal listings tot conciërge na aankoop, wij zijn uw ZuidFrankrijk-fluisteraars. Bekijk onze luxe landgoederen, ontvang taxaties op maat of neem deel aan webinars over trends in 2025. Sinds onze oprichting hebben we meer dan 150 deals gesloten en dromen omgezet in daden.
De Franse Rivièra in 2025 is niet zomaar beschikbaar – het is essentieel voor wie luxe opnieuw definieert. Verzeker uzelf van een stukje paradijs met vertrouwen. Neem contact op met het team van Living on the Côte d’Azur voor meer informatie.(mailto:info@livingonthecotedazur.com)
//
