Cannes is de beste plek om te investeren in een seizoensverhuurpand tijdens het zomerseizoen en de vele festivals. De vraag naar kortetermijnaccommodatie blijft hoog in Cannes, waardoor verhuurders een aanzienlijke inkomstenstroom hebben. Een rendement van 8% op een appartement in Cannes is eerder regel dan uitzondering.
Cannes, de glinsterende parel van de Franse Rivièra, is al lang synoniem voor luxe en stijgende vastgoedprijzen. Jarenlang dreef de vastgoedmarkt van de stad op een golf van post-pandemische vraag, lage rentetarieven en internationale allure, waardoor de prijzen de afgelopen vijf jaar met meer dan 22% stegen.
De vastgoedprijzen in Cannes stabiliseren
Maar vanaf begin november 2025 lijkt het tij te keren – of in ieder geval een pauze in te lassen. Volgens de laatste SeLoger barometer stabiliseren de koopprijzen in Cannes, wat een frisse wind biedt aan potentiële kopers in een markt die onder druk staat van stijgende rentevoeten en economische tegenwind.
Deze vertraging staat in schril contrast met de nationale trends, waar de vastgoedprijzen in heel Frankrijk met 9% j-o-j zijn gestegen. In Cannes duidt de stabilisatie op een mogelijke herijking: verkopers passen hun verwachtingen aan, de vraag neemt af en kopers, gestimuleerd door een licht herstel van de koopkracht, vinden misschien binnenkort meer onderhandelingsruimte. Het is een echo die doet denken aan oktober 2021, toen de lage rente na de COVID een koopwoede ontketende. Vandaag, met transactievolumes die stabiel blijven maar niet omhoog schieten, voelt de markt gematigd, bijna volwassen.
Stadsoverzicht: Appartementen stabiel, huizen stijgen
Op geaggregeerd niveau vertoont het vastgoed in Cannes subtiele verschuivingen. De gemiddelde prijs voor appartementen blijft stabiel op € 6.152 per vierkante meter in een algemeen gebied, onveranderd ten opzichte van de vorige maand – een zeldzaam plateau in een sector die een onophoudelijke groei heeft gekend. Dit is de eerste aanhoudende stabiliteit in jaren, wat suggereert dat de koortsachtige waardestijging van begin jaren 2020 voor stedelijke woningen voorbij is.
Huizen vertellen echter een iets ander verhaal. Hun gemiddelde prijs is met 1,5% gestegen tot €7.664 per vierkante meter, dankzij eersteklas vastgoed met uitzicht op zee of een uitgestrekt terrein. Deze uitschieters blijven premies vragen, maar het algemene tempo is gematigd, wat een bredere voorzichtigheid weerspiegelt onder beleggers die op hun hoede zijn voor geopolitieke onzekerheden en inflatie.
Nuances in de buurt
- Boulevard Carnot: Voor degenen die waarde zoeken zonder de nabijheid van de actie op te offeren, ligt deze wijk op € 6.152 per vierkante meter voor appartementen – een cijfer dat het stadsgemiddelde weerspiegelt en stabiel is gebleven. Huizen zijn hier zeldzamer, maar geprijsd op € 7.664 per vierkante meter, een bescheiden stijging van 1,5%, aantrekkelijk voor gezinnen die op zoek zijn naar stedelijk gemak met een vleugje ruimte.
- Palm Beach / Pointe Croisette: Het oostelijke voorgebergte, geliefd om zijn rustigere stranden en Art Deco sfeer, heeft appartementen vanaf €7.892 per vierkante meter. Stabiliteit is het sleutelwoord; geen maandelijkse verandering, hoewel de schaarste aan nieuwbouw het gebied veerkrachtig houdt. Huizen bieden €8.200-€9.000 per vierkante meter in gebieden met directe toegang tot de zee, wat de aanhoudende vraag van seizoensbewoners weerspiegelt.
- Prado-République: Op een steenworp afstand van het treinstation en het Palais des Festivals biedt deze praktische maar centrale zone appartementen voor €5.480 per vierkante meter – een van de meer toegankelijke ingangen naar Cannes zelf. De prijzen zijn vlak, waardoor het een trekpleister is voor starters of investeerders die inzetten op huurrendement door conferentieverkeer.
- Californië-Pezou: Deze luxe woonenclave ligt op de heuvels met panoramisch uitzicht en heeft een gemiddelde van €8.310 per vierkante meter voor appartementen. De lichte premie ten opzichte van de stadsnormen weerspiegelt omheinde gemeenschappen en grotere eenheden. Huizen, vaak villa’s met zwembaden, schommelen rond €9.500-€11.000 per vierkante meter, waarbij de stijging van 1,5% zich concentreert op gerenoveerde woningen.
Eervolle vermelding: Le Suquet
Hoewel niet opgenomen in de laatste SeLoger slice, blijft de historische heuvelwijk van Cannes traditioneel achter bij de glamourzones met €5.000-€6.000 per vierkante meter voor appartementen. De smalle straatjes en dorpse charme blijven renovatiebedrijven aantrekken, met stabiele prijzen te midden van een lage voorraad.
Dit zijn de gemiddelde prijzen per vierkante meter van een huis, ongeacht het uitzicht of de locatie. Als je op zoek bent naar het allerbeste, zoals een ultraluxe afwerking, een luxe entree, een rustige straat, uitzicht op zee, parkeerplaats of een garage, zullen de prijzen hoger liggen. Hoe exclusiever een villa of appartement, hoe hoger de prijs.
Waardoor wordt de pauze veroorzaakt?
Verschillende krachten komen samen om dit evenwicht te verklaren:
- Reële rente: De ECB-rente is weliswaar lager dan de piek in 2023, maar blijft hoog genoeg om lenen te bemoeilijken. Een hypotheek met een looptijd van 30 jaar tegen 3,8-4,2% (versus minder dan 1% in 2021) heeft speculatieve flips afgekoeld.
- Toenemende voorraad: Meer verkopers bieden hun huizen aan – sommigen om hun winsten te verzilveren, anderen om te verhuizen na de hausse op de arbeidsmarkt – waardoor kopers een voorsprong hebben. De gemiddelde dagen op de markt zijn opgelopen van 60 tot 85.
- Demografische verschuiving kopers: Binnenlandse Franse kopers (vaak uit Parijs of Lyon) domineren nu het zware Russische/ Britse contingent van voor 2022, waarbij leefbaarheid belangrijker is dan de status van trofee.
- Druk op huurrendement: Nu de kortetermijnverhuur in delen van Cannes aan banden wordt gelegd, kijken beleggers naar 3-4% bruto rendementen – solide, maar niet de 6%+ van vroeger – waardoor de prijsagressie afneemt.
Vooruitzichten: Zachte landing of springplank?
Analisten voorspellen een aanhoudende stabilisatie tot en met het eerste kwartaal van 2026, tenzij de rente aanzienlijk wordt verlaagd. Als de ECB de rente tegen de zomer verlaagt naar 2,5%, zou de inhaalvraag van goedgekeurde kopers die nog wachten de prijzen met 2-4% kunnen doen stijgen. Omgekeerd zou een vertraging in de eurozone het plateau kunnen verlengen, vooral in de middensegmenten.
Voorlopig biedt Cannes een zeldzaam venster: een luxemarkt die niet crasht en ook niet omhoog schiet. Slimme kopers – of het nu gaat om pieds-à-terre of hoofdwoningen – kunnen in de meeste wijken buiten La Croisette 3-7% korting krijgen op de vraagprijs. Verkopers behouden ondertussen hun sterke basis: wereldwijd merk, beperkte grond en een levensstijl die economische cycli overstijgt.
In de woorden van een lokale agent die in het SeLoger-rapport wordt geciteerd: “Cannes n’est plus en surchauffe, mais elle reste Cannes.” Vertaling: het feest is niet voorbij, het is gewoon verplaatst van de dansvloer naar het terras, met uitzicht op zee.
Bron: SeLoger Barometer, 1 november 2025, via Cannes-Actus
//
