De regio Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) beleeft een duidelijk herstel in 2025 na twee uitdagende jaren die werden gekenmerkt door hoge hypotheekrentes en economische onzekerheid. Volgens de laatste statistieken van Notaires de France neemt het aantal transacties toe, stijgen de prijzen licht en keert het kopersvertrouwen terug. Nationaal bereikte de verkoop van bestaande woningen in augustus 2025 een voortschrijdend 12-maandelijks totaal van meer dan 916.000 – een stevige opleving ten opzichte van het dieptepunt van 832.000 een jaar eerder. In de PACA-regio steeg de activiteit met meer dan 5% in de eerste helft van 2025, aangewakkerd door dalende rentetarieven en hernieuwd optimisme.
Maar hoe speelt dit herstel zich af in enkele van de meest iconische steden aan de Côte d’Azur – Cannes, Saint-Raphaël en Sainte-Maxime? Duik in de nieuwste trends, prijzen en investeringsmogelijkheden en ontdek officiële notariële gegevens en marktanalyses bijgewerkt tot november 2025.
Algemene trends in PACA: Van dip tot herstel
De vastgoedmarkt van PACA weerspiegelt de nationale trends, maar profiteert van het sterke toerisme, internationale kopers en steeds strengere energieprestatie-eisen. Na in 2024 een dieptepunt te hebben bereikt, bevindt de markt zich nu stevig in de herstelmodus. In het tweede kwartaal van 2025 stegen de prijzen voor bestaande woningen met +0,3% j-o-j – het tweede opeenvolgende kwartaal van groei na zes kwartalen van daling. Appartementen stegen met +0,4%, huizen met +0,2%, met een nog sterkere stijging in provinciaal Frankrijk (buiten Parijs) van +0,5%.
De transactievolumes volgen dit voorbeeld: Frankrijk is op weg naar ongeveer 900.000 verkopen van bestaande woningen tegen het einde van 2025 – een sprong van +17% ten opzichte van 2024. In PACA stegen de volumes al met +4,2% in 2024 en versnelden ze tot meer dan +5% begin 2025, vooral langs de kust.
Belangrijkste aanjagers van het herstel:
- De hypotheekrente is gedaald tot ongeveer 3-3,2% voor leningen met een looptijd van 20 jaar.
- De koopkracht van huishoudens verbeterde: in Q1 2025 kon het gemiddelde Franse huishouden zich 84 m² veroorloven – 8% meer dan in 2024.
- Energieprestaties (DPE) zijn een belangrijke factor: in PACA worden woningen met een F- of G-energielabel tot 21% minder verkocht dan een woning met een D-label, waardoor eigenaars worden aangezet tot renovatie en de verkoop van oudere woningen wordt vertraagd.
Buitenlandse kopers (voornamelijk uit het VK, Scandinavië, de Benelux en de VS) zijn goed voor 20-30% van de transacties in kustgebieden, aangetrokken door de levensstijl en huurrendementen van 4-6% bruto in toeristische hotspots.
Cannes: Luxe benchmark met stabiliserende prijzen
Cannes blijft de onbetwiste hoofdstad van luxe aan de Franse Rivièra. Vanaf november 2025:
- Gemiddelde prijs per m² voor appartementen: €6.152 (tussen €3.847 en €9.430)
Bron: Beste agenten – Cannes - Mediaanprijs in september 2025: €7.031/m²
Bron: Notaires de France – Baromètre - Toplocaties (La Croisette, Le Suquet): appartementen € 7.186/m², huizen € 8.329/m²
De markt is gestabiliseerd na een prijsstijging van 23% tussen 2021 en 2024. Het transactievolume steeg met +10% in het tweede kwartaal van 2025, gedreven door festivalgerelateerde verhuur en rijke werknemers op afstand. Luxe nieuwbouwprojecten overschrijden regelmatig de €12.000-€15.000/m², terwijl oudere appartementen uit de jaren 1970 in La Californie rond €5.800-€6.200/m² worden verhandeld.
Huurrendementen op woningen die voldoen aan Airbnb blijven aantrekkelijk met 4-6%, en belasting op vermogenswinst voor niet-ingezetenen (tot 19%) wordt gecompenseerd door een sterk waardevermeerderingspotentieel. Prognose: bescheiden +2-3% prijsgroei in 2026, waarbij de vraag verschuift naar energiezuinige, kant-en-klare woningen.
Saint-Raphaël: Betaalbaar wonen aan de kust met opwaarts elan
Saint-Raphaël ligt net ten oosten van Saint-Tropez en biedt een meer ontspannen levensstijl aan de Rivièra tegen aanzienlijk lagere prijzen.
- Gemiddelde prijs per m² (nov 2025): €5.125 (tussen €4.418 en €8.610)
Bron: Meilleurs Agents – Saint-Raphaël - Appartementen: €5.203/m² | Huizen: €6.642/m²
- Mediaanprijs in augustus 2025: €5.720/m²
De transacties stegen met 15% j-o-j, aangewakkerd door Franse gepensioneerden, jonge gezinnen en een groeiend aantal Belgische en Nederlandse kopers die waar voor hun geld zoeken. De prestigieuze golfwijk Valescure duwt de huizenprijzen richting €7.000-€8.000/m², terwijl centraal gelegen appartementen met uitzicht op zee beginnen rond €5.000/m².
De stad heeft uitstekende treinverbindingen met Nice en Cannes, talloze zandstranden en lagere notariskosten dan in het naburige Saint-Tropez. Subsidies voor energierenovatie (MaPrimeRénov’) worden hier actief gebruikt, waardoor oudere villa’s weer concurrerend worden. Vooruitzichten: aanhoudende +1-2% jaarlijkse groei tot 2026.
Sainte-Maxime: De poort naar Saint-Tropez met evenwichtige groei
Sainte-Maxime ligt aan de overkant van de baai van Saint-Tropez en combineert de nabijheid van de jetset met een meer authentieke Provençaalse sfeer.
- Gemiddelde prijs per m² (nov 2025): €5.659 (tussen €3.037 en €9.462)
Bron: Beste agenten – Sainte-Maxime - Appartementen: €5.576/m² | Huizen: €7.530/m²
- Mediaan augustus 2025: €5.634/m² (appartementen)
Het verkoopvolume steeg met 12% in 2025, gedreven door kopers die uit Saint-Tropez geprijsd zijn maar toch hetzelfde uitzicht op de Golf en de levensstijl van een jachthaven willen. Woningen aan het water in Les Sablons en La Nartelle overschrijden regelmatig de €9.000/m², terwijl het historische centrum en woningen in het golfdomein een betere waarde bieden rond €5.000-€6.000/m².
De seizoensgebonden huurrendementen behoren tot de hoogste aan de kust (tot 5,5% bruto) en de nieuwe infrastructuur (fietspaden, havenupgrades) ondersteunt de waardestijging op lange termijn.
Conclusie: Een markt in volledig herstel – Nu is het moment
De vastgoedmarkt in Zuid-Frankrijk zit weer stevig in de lift in 2025 tot 2026. PACA leidt het nationale herstel met hogere transactievolumes, stabiliserende tot stijgende prijzen en een duidelijke verschuiving naar energiezuinige woningen. Cannes blijft de luxe benchmark, Saint-Raphaël biedt de beste waarde aan de kust en Sainte-Maxime vormt een ideale balans tussen prestige en betaalbaarheid.
Voor kopers en investeerders: de rente is laag, de koopkracht stijgt en de prijsgroei zal naar verwachting versnellen tot 2-4% in 2026. Of je nu droomt van een pied-à-terre aan La Croisette of een familievilla met uitzicht op de Golf van Saint-Tropez, de Franse Rivièra biedt eind 2025 een van de meest gunstige koopmomenten in jaren.
Raadpleeg de officiële notariële databanken voor de meest nauwkeurige lokale gegevens:
//
