{"id":3402723,"date":"2025-07-29T15:31:00","date_gmt":"2025-07-29T13:31:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.livingonthecotedazur.com\/rechtliches-verfahren-fuer-den-kauf-einer-immobilie-in-frankreich\/"},"modified":"2025-08-19T16:25:57","modified_gmt":"2025-08-19T14:25:57","slug":"rechtliches-verfahren-fuer-den-kauf-einer-immobilie-in-frankreich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.livingonthecotedazur.com\/de\/rechtliches-verfahren-fuer-den-kauf-einer-immobilie-in-frankreich\/","title":{"rendered":"Rechtliches Verfahren f\u00fcr den Kauf einer Immobilie in Frankreich"},"content":{"rendered":"\n<p>Das rechtliche Verfahren f\u00fcr den Immobilienkauf in Frankreich ist akribisch, aber unkompliziert. Das Offre d&#8217;achat leitet die Verhandlungen ein, das Promesse de vente oder der Compromis de vente sichert das Gesch\u00e4ft ab und das Droit de pr\u00e9emption stellt sicher, dass die \u00f6ffentlichen Rechte respektiert werden. Die Aufsicht durch den Notar garantiert Transparenz und macht Frankreich zu einem sicheren Markt f\u00fcr internationale K\u00e4ufer.   <\/p>\n\n<p>An der C\u00f4te d&#8217;Azur vereinfachen Agenturen wie Living on the C\u00f4te d&#8217;Azur diesen Prozess und bieten eine auf Luxusimmobilien zugeschnittene Expertise vom Angebot bis zum Abschluss. Wenn Sie diese Schritte verstehen, k\u00f6nnen Sie sich auf dem hochwertigen Markt der Riviera sicher bewegen, Fallstricke wie niedrige Angebote vermeiden und das Investitionspotenzial von Immobilien nutzen. <\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-legal-process-for-buying-real-estate-in-france\">Rechtliches Verfahren f\u00fcr den Kauf einer Immobilie in Frankreich<\/h2>\n\n<p>Der Kauf einer Immobilie in Frankreich unterliegt einem strukturierten rechtlichen Verfahren, das Transparenz gew\u00e4hrleistet und sowohl K\u00e4ufer als auch Verk\u00e4ufer sch\u00fctzt. Der Prozess ist stark reguliert, mit spezifischen Schritten und Dokumenten wie dem <em>offre d&#8217;achat<\/em> (Kaufangebot), <em>promesse de vente<\/em> (einseitiger Kaufvertrag), <em>compromis de vente<\/em> (bilateraler Kaufvertrag) und \u00dcberlegungen wie dem <em>droit de pr\u00e9emption (Vorkaufsrecht<\/em> ).   <\/p>\n\n<p>Der Prozess des Immobilienkaufs in Frankreich dauert in der Regel 2-3 Monate vom Angebot bis zum Abschluss und umfasst mehrere Phasen, die von einem Notar<em>(Notaire<\/em>), einem neutralen Juristen, \u00fcberwacht werden. Im Folgenden finden Sie eine Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung mit detaillierten Erkl\u00e4rungen zum <em>offre d&#8217;achat<\/em>, <em>promesse de vente<\/em>, <em>compromis de vente<\/em> und <em>droit de pr\u00e9emption<\/em>. <\/p>\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-1-property-search-and-initial-offer\"><strong>1. Immobiliensuche und erstes Angebot<\/strong><\/h4>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Schritt \u00dcbersicht<\/strong>: Der K\u00e4ufer sucht eine Immobilie (z.B. eine Villa in Cannes oder ein Apartment in Nizza) \u00fcber eine Agentur wie <strong>Living on the C\u00f4te d&#8217;Azur<\/strong>, um den besten pers\u00f6nlichen Service zu erhalten. Sobald eine geeignete Immobilie gefunden ist, unterbreitet der K\u00e4ufer ein Kaufangebot <em>(Offre d&#8217;achat<\/em> ). <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Offre d&#8217;Achat (Kaufangebot)<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Definition<\/strong>: Ein schriftliches Dokument, das den vom K\u00e4ufer vorgeschlagenen Preis und die Bedingungen (z.B. vorbehaltlich der Finanzierung oder der Inspektion) umrei\u00dft.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prozess<\/strong>: Das Angebot wird dem Verk\u00e4ufer unterbreitet, oft \u00fcber den Immobilienmakler oder den Notar. Je nach Marktbedingungen kann das Angebot dem Angebotspreis entsprechen oder darunter liegen. F\u00fcr eine 2-Millionen-Euro-Villa k\u00f6nnte beispielsweise ein Angebot von 1,8 Millionen Euro vorliegen.  <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtliche Aspekte<\/strong>: Das Angebot ist bis zur Annahme durch den Verk\u00e4ufer unverbindlich. Wird es angenommen, bildet es die Grundlage f\u00fcr die n\u00e4chste Phase. Wird es abgelehnt oder gekontert, werden die Verhandlungen bis zur Einigung oder zum R\u00fcckzug fortgesetzt.  <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zeitplan<\/strong>: Die Verhandlungen dauern in der Regel 1-2 Wochen.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Praktische Hinweise<\/strong>: K\u00e4ufer sollten die Marktpreise recherchieren, um wettbewerbsf\u00e4hige Angebote machen zu k\u00f6nnen. Wir geben Ihnen Tipps, wie Sie niedrige Angebote vermeiden k\u00f6nnen, die m\u00f6glicherweise abgelehnt werden, insbesondere bei Mietobjekten mit hoher Rendite. <\/li>\n<\/ul>\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-2-preliminary-contract\"><strong>2. Vorl\u00e4ufiger Vertrag<\/strong><\/h4>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Schritt \u00dcbersicht<\/strong>: Sobald das Angebot angenommen wurde, wird ein Vorvertrag unterzeichnet, entweder ein <em>promesse de vente<\/em> oder ein <em>compromis de vente<\/em>. Damit wird die Vereinbarung formalisiert und die Bedingungen f\u00fcr den Verkauf festgelegt. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Promesse de Vente (Einseitiger Kaufvertrag)<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Definition<\/strong>: Ein einseitiger Vertrag, bei dem sich der Verk\u00e4ufer verpflichtet, an den K\u00e4ufer zu einem bestimmten Preis zu verkaufen, der K\u00e4ufer aber die M\u00f6glichkeit hat, davon zur\u00fcckzutreten.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wichtige Merkmale<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der K\u00e4ufer zahlt eine Anzahlung (in der Regel 5-10% des Kaufpreises) auf ein vom Notar gef\u00fchrtes Treuhandkonto.<\/li>\n\n\n\n<li>Der K\u00e4ufer hat eine Bedenkzeit von 10 Tagen<em>(d\u00e9lai de r\u00e9tractation<\/em>), um ohne Strafe vom Kaufvertrag zur\u00fcckzutreten. Nach Ablauf dieser Frist wird die Anzahlung nicht mehr zur\u00fcckerstattet, es sei denn, bestimmte Bedingungen (z.B. das Nichtzustandekommen einer Hypothek) sind nicht erf\u00fcllt.<\/li>\n\n\n\n<li>G\u00fcltig f\u00fcr 2-3 Monate, um Zeit f\u00fcr Due Diligence und Finanzierung zu haben.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtliche Aspekte<\/strong>: Die <em>promesse de vente<\/em> ist weniger \u00fcblich als der <em>compromis de vente<\/em>, wird aber verwendet, wenn der K\u00e4ufer Flexibilit\u00e4t ben\u00f6tigt (z.B. in Erwartung der Kreditgenehmigung).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Compromis de Vente (Bilaterales Verkaufsabkommen)<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Definition<\/strong>: Eine verbindliche Vereinbarung, in der sich sowohl der K\u00e4ufer als auch der Verk\u00e4ufer zu dem Verkauf unter bestimmten Bedingungen verpflichten.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wichtige Merkmale<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c4hnlich wie das <em>Promesse de vente<\/em> beinhaltet es eine 10-t\u00e4gige Bedenkzeit f\u00fcr den K\u00e4ufer (aber nicht f\u00fcr den Verk\u00e4ufer).<\/li>\n\n\n\n<li>Die Kaution (5-10%) wird auf das Treuhandkonto des Notars eingezahlt.<\/li>\n\n\n\n<li>Enth\u00e4lt <em>Klauseln mit aufschiebender Wirkung<\/em> (Vorbehaltsklauseln), wie z.B. die Einr\u00e4umung einer Hypothek, die Nichtaus\u00fcbung von Vorkaufsrechten oder ein klares Eigentumsrecht.<\/li>\n\n\n\n<li>Unterzeichnet von beiden Parteien, oft beim Notar oder einer Agentur.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtliche Aspekte<\/strong>: Der <em>compromis de vente<\/em> ist h\u00e4ufiger anzutreffen, da er beide Parteien bindet und Sicherheit bietet. Er ist rechtlich bindend, sobald die Bedenkzeit abgelaufen ist, es sei denn, die Bedingungen werden nicht erf\u00fcllt. <\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zeitplan<\/strong>: Der Vorvertrag wird 1-2 Wochen nach Annahme des Angebots unterzeichnet, wobei die Bedenkzeit mit dem Erhalt des unterzeichneten Dokuments beginnt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Praktische Hinweise<\/strong>: Der Notar stellt ein Dossier mit Objektdiagnosen<em>(Diagnosetechniken<\/em>) zur Verf\u00fcgung, darunter Berichte \u00fcber die Energieeffizienz (DPE), Asbest, Blei und Termiten, die der K\u00e4ufer in dieser Phase \u00fcberpr\u00fcft. F\u00fcr Luxusvillen k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Pr\u00fcfungen (z.B. die Einhaltung der Poolvorschriften) erforderlich sein. <\/li>\n<\/ul>\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-3-droit-de-preemption-right-of-preemption\"><strong>3. Droit de Pr\u00e9emption (Vorkaufsrecht)<\/strong><\/h4>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Definition<\/strong>: Das <em>Vorkaufsrecht<\/em> ist das Recht bestimmter \u00f6ffentlicher Stellen (z.B. lokaler Gemeinden oder der SAFER f\u00fcr landwirtschaftliche Fl\u00e4chen), die Immobilie vor dem K\u00e4ufer zum vereinbarten Preis zu erwerben, um \u00f6ffentlichen Interessen zu dienen (z.B. Stadtentwicklung oder Erhaltung landwirtschaftlicher Fl\u00e4chen).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prozess<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Notar benachrichtigt die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde (z.B. die Kommune f\u00fcr st\u00e4dtische Grundst\u00fccke), nachdem der Vorvertrag unterzeichnet wurde.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Beh\u00f6rde hat 2 Monate Zeit, ihr Recht auszu\u00fcben. Wenn keine Antwort eingeht, wird der Verkauf fortgesetzt. <\/li>\n\n\n\n<li>Wenn die Vollmacht ausge\u00fcbt wird, entspricht sie dem vereinbarten Preis, und der K\u00e4ufer erh\u00e4lt seine Anzahlung zur\u00fcck.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtliche Aspekte<\/strong>: Das <em>Vorkaufsrecht<\/em> ist eine Standardkontrolle in Frankreich, die als <em>aufschiebende Klausel<\/em> in den Vorvertrag aufgenommen wird. Es ist in st\u00e4dtischen Gebieten (z.B. Nizza) oder l\u00e4ndlichen Gegenden h\u00e4ufiger anzutreffen, bei Luxusvillen in erstklassigen Lagen an der C\u00f4te d&#8217;Azur wie Sainte-Maxime jedoch selten. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Auswirkungen<\/strong>: Dieser Schritt kann den Prozess um bis zu 2 Monate verz\u00f6gern, ist aber in der Regel eine Formalit\u00e4t f\u00fcr hochwertige Wohnimmobilien.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Praktische Hinweise<\/strong>: K\u00e4ufer sollten sich bewusst sein, dass das <em>Vorkaufsrecht<\/em> ortsabh\u00e4ngig ist. Agenturen wie <strong>Living on the C\u00f4te d&#8217;Azur<\/strong> beraten Sie \u00fcber die Wahrscheinlichkeit eines Vorkaufsrechts auf der Grundlage des Bebauungsplans der Immobilie. <\/li>\n<\/ul>\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-4-due-diligence-and-financing\"><strong>4. Due-Diligence-Pr\u00fcfung und Finanzierung<\/strong><\/h4>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Schritt-\u00dcbersicht<\/strong>: W\u00e4hrend der 2-3 Monate zwischen dem Vorvertrag und dem Abschluss sichert der K\u00e4ufer die Finanzierung und der Notar f\u00fchrt die Due Diligence durch.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die Finanzierung<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>K\u00e4ufer, die sich auf eine Hypothek verlassen, m\u00fcssen diese innerhalb von 30-45 Tagen beantragen (gem\u00e4\u00df der <em>Suspensivklausel<\/em>).<\/li>\n\n\n\n<li>Gebietsfremde k\u00f6nnen franz\u00f6sische Hypotheken aufnehmen (70% Beleihungsauslauf, 2-2,5% Zinsen im Jahr 2025), aber die Anforderungen sind strenger (z.B. Einkommensnachweis, Kreditgeschichte).<\/li>\n\n\n\n<li>Wenn die Hypothek abgelehnt wird, kann der K\u00e4ufer zur\u00fccktreten, und die Anzahlung wird zur\u00fcckerstattet.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sorgfaltspflicht<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Notar pr\u00fcft die Eigentumsrechte an der Immobilie, sucht nach Pfandrechten oder Grunddienstbarkeiten und stellt sicher, dass die \u00f6rtlichen Vorschriften eingehalten werden (z.B. die Vorschriften f\u00fcr Kl\u00e4rgruben in l\u00e4ndlichen Villen).<\/li>\n\n\n\n<li>Bei Luxusimmobilien k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Gutachten (z.B. zur strukturellen Integrit\u00e4t) vom K\u00e4ufer in Auftrag gegeben werden.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zeitplan<\/strong>: Diese Phase \u00fcberschneidet sich mit der Pr\u00fcfung <em>des Vorkaufsrechts<\/em> und dauert insgesamt 2-3 Monate.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Praktische Hinweise<\/strong>: Nicht-EU-K\u00e4ufer (z.B. aus Gro\u00dfbritannien oder den USA) sollten mit uns zusammenarbeiten, um die Finanzierung und die Visabestimmungen (z.B. Long-Stay-Visum f\u00fcr Aufenthalte von mehr als 90 Tagen) zu regeln, da der Besitz einer Immobilie keine Aufenthaltsgenehmigung darstellt.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-final-contract-and-closing\"><strong>5. Endg\u00fcltiger Vertrag und Abschluss<\/strong><\/h4>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Schritt \u00dcbersicht<\/strong>: Der endg\u00fcltige Vertrag<em>(acte de vente<\/em> oder <em>acte authentique<\/em>) wird beim Notar unterzeichnet und \u00fcbertr\u00e4gt das Eigentum.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prozess<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Beide Parteien (oder ihre Vertreter mit Vollmacht) nehmen an der Unterzeichnung teil.<\/li>\n\n\n\n<li>Der K\u00e4ufer zahlt den verbleibenden Restbetrag, die Notargeb\u00fchren (7-8% des Kaufpreises, die Steuern und Rechtsberatung abdecken) und etwaige Maklergeb\u00fchren (in der Regel 5-6%, oft im Angebotspreis enthalten).<\/li>\n\n\n\n<li>Der Notar l\u00e4sst die Urkunde beim franz\u00f6sischen Grundbuchamt<em>(Service de la Publicit\u00e9 Fonci\u00e8re<\/em>) registrieren.<\/li>\n\n\n\n<li>Der K\u00e4ufer erh\u00e4lt die Schl\u00fcssel und nimmt die Wohnung sofort in Besitz, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart (z.B. verz\u00f6gerter Einzug bei m\u00f6blierten Mietobjekten).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtliche Aspekte<\/strong>: Die <em>acte de vente<\/em> ist ein rechtsverbindliches Dokument, das notariell beglaubigt und archiviert wird und eine klare Eigentums\u00fcbertragung gew\u00e4hrleistet. Der Notar zahlt das Geld an den Verk\u00e4ufer aus und entrichtet die anfallenden Steuern (z.B. 5,8% \u00dcbertragungssteuer). <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zeitplan<\/strong>: Der Abschluss erfolgt 2-3 Monate nach dem Vorvertrag, vorausgesetzt, es gibt keine Verz\u00f6gerungen (z.B. Finanzierungsprobleme oder Vorkaufsrechte).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Praktische Hinweise<\/strong>: Rechnen Sie bei einer 2-Millionen-Euro-Villa mit Notargeb\u00fchren von 140.000-160.000 Euro. K\u00e4ufer sollten zus\u00e4tzliche Kosten wie die Grundsteuer<em>(taxe fonci\u00e8re<\/em>) und &#8211; f\u00fcr Nicht-Residenten &#8211; eine m\u00f6gliche Verm\u00f6genssteuer<em>(IFI<\/em>) f\u00fcr Immobilien \u00fcber 1,3 Mio. \u20ac einplanen. <\/li>\n<\/ul>\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-6-post-closing\"><strong>6. Nach der Schlie\u00dfung<\/strong><\/h4>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Schritt \u00dcbersicht<\/strong>: Nach dem Abschluss \u00fcbernimmt der K\u00e4ufer die Verantwortung f\u00fcr das Eigentum, einschlie\u00dflich Steuern, Versorgungsleistungen und Instandhaltung.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wichtige Aktionen<\/strong>:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Registrieren Sie die Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser) auf den Namen des K\u00e4ufers.<\/li>\n\n\n\n<li>Zahlen Sie j\u00e4hrliche Grundsteuern<em>(taxe fonci\u00e8re<\/em> und <em>taxe d&#8217;habitation<\/em> f\u00fcr Zweitwohnungen).<\/li>\n\n\n\n<li>Halten Sie sich bei Mietobjekten an die Vorschriften (z.B. Registrierung von Kurzzeitvermietungen in Touristengebieten wie Nizza).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Praktische Hinweise<\/strong>: Agenturen wie <strong>Living on the C\u00f4te d&#8217;Azur<\/strong> bieten Unterst\u00fctzung nach dem Kauf, z.B. die Vermittlung von K\u00e4ufern an Immobilienverwalter f\u00fcr ertragreiche Vermietungen (80.000 bis 125.000 \u20ac j\u00e4hrlich f\u00fcr Luxusvillen).<\/li>\n<\/ul>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-practical-considerations-for-cote-d-azur-buyers\"><strong>Praktische \u00dcberlegungen f\u00fcr C\u00f4te d&#8217;Azur-K\u00e4ufer<\/strong><\/h3>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Marktdynamik<\/strong>: Luxusvillen (\u20ac2M+) verweilen auf dem Markt nicht wegen mangelnden Interesses, sondern weil die Eigent\u00fcmer sie als Mietobjekte nutzen (3-6% Rendite) und von 3-5% j\u00e4hrlicher Wertsteigerung profitieren. Niedrige Angebote werden oft abgelehnt, wie in dem Artikel &#8222;Der verborgene Reichtum der C\u00f4te d&#8217;Azur&#8220; erl\u00e4utert: Warum Villen nicht billig verkauft werden&#8220;. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nicht-EU-K\u00e4ufer<\/strong>: Visabestimmungen (z.B. Long-Stay-Visum) und steuerliche Auswirkungen (z.B. Kapitalertragssteuer von 19-36,2% auf Verk\u00e4ufe) m\u00fcssen ber\u00fccksichtigt werden. Agenturen stellen Umzugsberater und Steuerberater zur Verf\u00fcgung. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kosten<\/strong>: Planen Sie neben dem Kaufpreis auch Notargeb\u00fchren (7-8%), Maklergeb\u00fchren (5-6%) und laufende Steuern ein. Bei einer Villa mit einem Wert von 2 Mio. \u20ac k\u00f6nnen die Gesamtkosten bis zu 2,3 Mio. \u20ac betragen. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Investitionsm\u00f6glichkeiten<\/strong>: Villen in Cannes, Nizza, Antibes oder Sainte-Maxime sind aufgrund ihrer Mieteinnahmen (\u20ac10.000-\u20ac25.000\/Woche in der Hochsaison) und ihres stabilen Wachstums sehr begehrt. Das macht sie attraktiv f\u00fcr Investoren, die den einzigartigen Markt der Riviera verstehen.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das rechtliche Verfahren f\u00fcr den Immobilienkauf in Frankreich ist akribisch, aber unkompliziert. Das Offre d&#8217;achat leitet die Verhandlungen ein, das Promesse de vente oder der Compromis de vente sichert das Gesch\u00e4ft ab und das Droit de pr\u00e9emption stellt sicher, dass die \u00f6ffentlichen Rechte respektiert werden. 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