Was ist DIA und das Droit de Préemption?

Es ist manchmal frustrierend: Nach langer Suche haben Sie die perfekte Immobilie an der Côte d’Azur gefunden. Der Preis ist vereinbart und Sie unterschreiben das Promesse de vente oder den compromis de vente. Dann sagt der Notar plötzlich: „Wir müssen zuerst die Gemeinde um Erlaubnis bitten, den Verkauf mittels einer DIA zu erlauben.“ Was?! Sie hatten nicht mit der Möglichkeit gerechnet, dass der Verkauf scheitern könnte.

Glücklicherweise ist eine DIA in 9 von 10 Fällen nur eine Formalität, es sei denn, die Immobilie befindet sich in der Nähe eines Kreisverkehrs oder an einer schmalen Straße, die die Gemeinde schon seit Jahren verbreitern möchte. In diesem Fall könnte die Gemeinde – theoretisch – beschließen, den Verkauf zu blockieren und selbst mit dem Kauf fortzufahren.

Was ist DIA und das Droit de Préemption?

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtlicher Rahmen, in dem das öffentliche Interesse Vorrang vor marktgesteuerten Immobilientransaktionen haben kann. Während es private Verkäufe verzögern oder stören kann, dient es den Regierungen als Instrument zur Gestaltung städtischer und ländlicher Landschaften, zur Erhaltung von Kulturgütern und zur Behebung von Wohnungsknappheit. Käufer müssen diesen Prozess geduldig durchlaufen und verstehen, dass das System dem langfristigen gesellschaftlichen Nutzen Vorrang vor unmittelbaren Transaktionen einräumt.

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtlicher Mechanismus in bestimmten Ländern, insbesondere in Frankreich, der es bestimmten Einrichtungen – in der Regel Behörden oder bestimmten Organisationen – ermöglicht, eine Immobilie zuerst zu erwerben, bevor sie auf dem freien Markt verkauft wird.

Dieses Recht soll Zielen des öffentlichen Interesses dienen, wie z.B. der Stadtplanung, der Bereitstellung von Wohnraum oder der Erhaltung des kulturellen Erbes, indem es den Behörden ermöglicht, die Landnutzung und -entwicklung zu kontrollieren. Es stellt sicher, dass der Staat oder andere Stellen Grundstücke erwerben können, die als strategisch wichtig für die Erfüllung gesellschaftlicher Bedürfnisse erachtet werden, anstatt sie an private Käufer zu verkaufen.

Wie Droit de Preemption funktioniert

Wenn ein Immobilieneigentümer beabsichtigt zu verkaufen, muss er die Stelle, die das Vorkaufsrecht besitzt (z.B. eine Gemeinde oder eine Regierungsbehörde), über den geplanten Verkauf und dessen Bedingungen, einschließlich des Preises, informieren. Diese Mitteilung wird in Frankreich häufig durch eine Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) formalisiert. Das Unternehmen hat dann eine begrenzte Frist, in der Regel zwei Monate, um zu entscheiden, ob es von seinem Recht Gebrauch macht, die Immobilie zu dem angebotenen Preis oder den angebotenen Bedingungen zu erwerben. Lehnt das Unternehmen das Angebot ab oder reagiert es nicht innerhalb dieses Zeitraums, kann der Verkäufer den Verkauf an einen privaten Käufer vornehmen. Wird das Recht ausgeübt, erwirbt das Unternehmen die Immobilie, oft um sie für öffentliche Zwecke zu nutzen, z. B. für erschwinglichen Wohnraum, öffentliche Infrastruktur oder Grünflächen.

Beispiele für Droit de Préemption

1. Städtisches Vorkaufsrecht (Droit de Préemption Urbain – DPU): In Frankreich können Gemeinden in ausgewiesenen städtischen Gebieten dieses Recht ausüben, um Grundstücke zur Unterstützung von Stadtentwicklungsprojekten zu erwerben. Eine Stadt könnte das DPU beispielsweise nutzen, um Land für einen neuen öffentlichen Park, eine Schule oder ein soziales Wohnungsbauprojekt zu kaufen und so private Bauträger daran zu hindern, Luxuswohnungen zu bauen, die den Wohnungsmangel verschärfen könnten.
2. Vorkaufsrecht des Mieters: In einigen Fällen haben Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ihr Vermieter beschließt, die gemietete Immobilie zu verkaufen. Wenn zum Beispiel ein Vermieter in Paris plant, eine Wohnung zu verkaufen, hat der Mieter möglicherweise die erste Chance, sie zum angebotenen Preis zu kaufen, um sicherzustellen, dass er nicht verdrängt wird.
3. SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural): Im ländlichen Frankreich haben SAFER-Organisationen Vorkaufsrechte für landwirtschaftliche Flächen, um spekulative Käufe zu verhindern und sicherzustellen, dass das Land für die Landwirtschaft verfügbar bleibt. Wenn zum Beispiel ein Landwirt sein Land verkaufen will, kann SAFER einspringen, um es zu kaufen und an junge oder lokale Landwirte zu verteilen.
4. Schutz des kulturellen Erbes: In historischen Gebieten können die Behörden das Vorkaufsrecht nutzen, um kulturell bedeutende Gebäude zu erwerben. So kann eine französische Gemeinde ein historisches Schloss erwerben, um es als Museum zu erhalten, anstatt es in eine Privatwohnung umzuwandeln.

Warum Käufer warten müssen

Das Vorkaufsrecht bringt für Käufer eine Verzögerung mit sich, da der Verkäufer das Unternehmen mit dem Vorkaufsrecht benachrichtigen und auf dessen Entscheidung warten muss. In Frankreich bedeutet dies in der Regel eine zweimonatige Wartezeit, nachdem die DIA eingereicht wurde. Während dieser Zeit prüft die Behörde, ob der Erwerb der Immobilie mit ihren Zielen im öffentlichen Interesse vereinbar ist. Durch diese Verzögerung wird sichergestellt, dass die Behörden genügend Zeit haben, die strategische Bedeutung der Immobilie zu bewerten und die Finanzierung sicherzustellen, falls sie von ihrem Recht Gebrauch machen wollen.

Für private Käufer kann diese Wartezeit frustrierend sein, da sie den Abschluss des Verkaufs verzögert. Wenn das Unternehmen von seinem Recht Gebrauch macht, verliert der private Käufer die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben. Die Verzögerung schafft auch Unsicherheit, da Käufer möglicherweise Zeit und Ressourcen (z.B. Anwaltskosten, Gutachten) investieren, nur um festzustellen, dass der Verkauf blockiert ist. Dieser Mechanismus gibt jedoch dem öffentlichen Wohl Vorrang vor individuellen Interessen und zielt darauf ab, private Eigentumsrechte mit gesellschaftlichen Bedürfnissen wie bezahlbarem Wohnraum oder nachhaltiger Entwicklung in Einklang zu bringen.