Die Region Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) erlebt nach zwei schwierigen Jahren, die von hohen Hypothekenzinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit geprägt waren, im Jahr 2025 eine deutliche Erholung. Nach den jüngsten Statistiken der Notaires de France steigt das Transaktionsvolumen, die Preise ziehen leicht an und das Vertrauen der Käufer kehrt zurück. Landesweit erreichten die Verkäufe bestehender Häuser im August 2025 eine rollierende 12-Monats-Gesamtzahl von über 916.000 – ein solider Aufschwung gegenüber dem Tiefstand von 832.000 im Jahr zuvor. In der PACA-Region stieg die Aktivität in der ersten Hälfte des Jahres 2025 um mehr als 5%, angetrieben durch sinkende Zinsen und einen neuen Optimismus.
Aber wie macht sich dieser Aufschwung in einigen der bekanntesten Städte der Côte d’Azur bemerkbar – Cannes, Saint-Raphaël und Sainte-Maxime? Informieren Sie sich über die neuesten Trends, Preise und Investitionsmöglichkeiten und entdecken Sie offizielle notarielle Daten und Marktanalysen, die bis November 2025 aktualisiert wurden.
Allgemeine Trends bei PACA: Vom Einbruch zur Erholung
Der PACA-Immobilienmarkt spiegelt die nationalen Trends wider, profitiert aber vom starken Tourismus, internationalen Käufern und zunehmend strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz. Nachdem der Markt im Jahr 2024 seinen Tiefpunkt erreicht hatte, befindet er sich nun fest im Erholungsmodus. Im 2. Quartal 2025 stiegen die Preise für bestehende Häuser um +0,3% gegenüber dem Vorjahr – das zweite Quartal in Folge mit Wachstum nach sechs Quartalen mit Rückgängen. Wohnungen stiegen um +0,4%, Häuser um +0,2%, wobei die Preise in der französischen Provinz (außerhalb von Paris) mit +0,5% noch stärker zulegten.
Das Transaktionsvolumen folgt diesem Trend: Frankreich ist auf dem besten Weg, bis Ende 2025 rund 900.000 bestehende Häuser zu verkaufen – ein Anstieg von +17% gegenüber 2024. In PACA stieg das Volumen bereits im Jahr 2024 um +4,2% und beschleunigte sich Anfang 2025 auf über +5%, insbesondere entlang der Küste.
Die wichtigsten Faktoren für den Aufschwung:
- Die Hypothekenzinsen sind auf etwa 3-3,2% für 20-jährige Darlehen gefallen.
- Die Kaufkraft der Haushalte hat sich verbessert: im 1. Quartal 2025 konnte sich der französische Durchschnittshaushalt 84 m² leisten – 8% mehr als 2024.
- Die Energieeffizienz (DPE) ist ein wichtiger Faktor: In PACA verkaufen sich Immobilien mit einem F- oder G-Energielabel bis zu 21% billiger als ein Haus der Kategorie D. Dadurch werden die Eigentümer zur Renovierung gedrängt und der Verkauf älterer Immobilien verlangsamt.
Ausländische Käufer (vor allem aus Großbritannien, Skandinavien, den Benelux-Ländern und den USA) machen 20-30% der Transaktionen in Küstengebieten aus, angezogen vom Lebensstil und den Mietrenditen von 4-6% brutto in touristischen Hotspots.
Cannes: Luxus-Benchmark mit stabilen Preisen
Cannes bleibt die unangefochtene Hauptstadt des Luxus an der französischen Riviera. Ab November 2025:
- Durchschnittspreis pro m² für Wohnungen: €6.152 (Spanne €3.847 – €9.430)
Quelle: Meilleurs Agents – Cannes - Medianpreis im September 2025: 7.031 €/m²
Quelle: Notaires de France – Baromètre - Beste Lagen (La Croisette, Le Suquet): Wohnungen €7.186/m², Häuser €8.329/m²
Der Markt hat sich nach einem Preisanstieg von 23% zwischen 2021 und 2024 stabilisiert. Das Transaktionsvolumen stieg im 2. Quartal 2025 um +10%, angetrieben von festspielbezogenen Vermietungen und wohlhabenden Fernarbeitern. Luxuriöse Neubauprojekte liegen regelmäßig über 12.000-15.000 €/m², während ältere Wohnungen aus den 1970er Jahren in La Californie für 5.800-6.200 €/m² gehandelt werden.
Die Mietrenditen für Airbnb-konforme Immobilien bleiben mit 4-6% attraktiv, und die Kapitalertragssteuer für Nichtansässige (bis zu 19%) wird durch ein starkes Wertsteigerungspotenzial ausgeglichen. Prognose: moderates Preiswachstum von +2-3% im Jahr 2026, wobei sich die Nachfrage auf energieeffiziente, schlüsselfertige Wohnungen verlagert.
Saint-Raphaël: Erschwingliches Leben an der Küste mit Aufwärtsdynamik
Das östlich von Saint-Tropez gelegene Saint-Raphaël bietet einen entspannteren Lebensstil an der Riviera zu deutlich niedrigeren Preisen.
- Durchschnittspreis pro m² (Nov 2025): €5.125 (Spanne €4.418 – €8.610)
Quelle: Meilleurs Agents – Saint-Raphaël - Wohnungen: €5.203/m² | Häuser: €6.642/m²
- Medianpreis im August 2025: 5.720 €/m²
Die Transaktionen stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 15%, angetrieben von französischen Rentnern, jungen Familien und einer wachsenden Zahl belgischer und niederländischer Käufer, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Das prestigeträchtige Golfviertel Valescure treibt die Hauspreise in Richtung 7.000-8.000 €/m², während zentrale Wohnungen mit Meerblick bei etwa 5.000 €/m² beginnen.
Die Stadt profitiert von hervorragenden Zugverbindungen nach Nizza und Cannes, zahlreichen Sandstränden und niedrigeren Notargebühren als im benachbarten Saint-Tropez. Die Zuschüsse für die energetische Sanierung (MaPrimeRénov‘) werden hier aktiv genutzt und helfen älteren Villen, wieder wettbewerbsfähig zu werden. Ausblick: weiterhin +1-2% jährliches Wachstum bis 2026.
Sainte-Maxime: Das Tor zu Saint-Tropez mit ausgewogenem Wachstum
Auf der anderen Seite der Bucht von Saint-Tropez gelegen, verbindet Sainte-Maxime die Nähe zum Jetset mit einer authentischen provenzalischen Atmosphäre.
- Durchschnittspreis pro m² (Nov 2025): €5.659 (Spanne €3.037 – €9.462)
Quelle: Meilleurs Agents – Sainte-Maxime - Wohnungen: €5.576/m² | Häuser: €7.530/m²
- Median August 2025: 5.634 €/m² (Wohnungen)
Das Verkaufsvolumen stieg 2025 um +12%, angetrieben von Käufern, die nicht in Saint-Tropez wohnen, aber den gleichen Blick auf den Golf und den Lebensstil am Jachthafen haben möchten. Residenzen am Wasser in Les Sablons und La Nartelle übersteigen regelmäßig die Marke von 9.000 €/m², während das historische Zentrum und Immobilien in der Golfregion ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis von 5.000 bis 6.000 €/m² bieten.
Die saisonalen Mietrenditen gehören zu den höchsten an der Küste (bis zu 5,5 % brutto), und die neue Infrastruktur (Radwege, Hafenausbau) unterstützt die langfristige Wertsteigerung.
Fazit: Ein Markt in voller Erholung – Jetzt ist der Moment
Der Immobilienmarkt in Südfrankreich befindet sich in den Jahren 2025 bis 2026 wieder auf einem festen Aufwärtstrend. PACA führt die nationale Erholung mit höheren Transaktionsvolumina, sich stabilisierenden bis steigenden Preisen und einer deutlichen Verlagerung hin zu energieeffizienten Immobilien an. Cannes bleibt der Maßstab für Luxus, Saint-Raphaël bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis an der Küste und Sainte-Maxime schafft ein ideales Gleichgewicht zwischen Prestige und Erschwinglichkeit.
Für Käufer und Investoren: Die Zinssätze sind niedrig, die Kaufkraft steigt und das Preiswachstum wird sich voraussichtlich auf 2-4% im Jahr 2026 beschleunigen. Ob Sie nun von einem Pied-à-Terre an der Croisette oder einer Familienvilla mit Blick auf den Golf von Saint-Tropez träumen, die Côte d’Azur bietet Ende 2025 eines der günstigsten Kauffenster seit Jahren.
Die genauesten lokalen Daten finden Sie in den offiziellen notariellen Datenbanken:
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