Vermögenssteuer (IFI in Frankreich) und wie Sie sie vermeiden können

Die Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), oder Immobilienvermögenssteuer, ist Frankreichs derzeitige Vermögenssteuer, die 2018 eingeführt wurde, um die umfassendere Impôt sur la Fortune (ISF) zu ersetzen. Sie konzentriert sich ausschließlich auf Immobilienvermögen und gilt für Einzelpersonen (oder steuerliche Haushalte), deren steuerpflichtiges Netto-Immobilienvermögen zum 1. Januar eines jeden Jahres 1,3 Millionen Euro übersteigt.

Dieser Schwellenwert gilt für den gesamten Haushalt, d.h. Ehepaare oder Partner, die gemeinsam einen Antrag stellen, legen ihr Vermögen zusammen. Für in Frankreich steuerlich ansässige Personen gilt der IFI für den weltweiten Immobilienbesitz, einschließlich Immobilien im Ausland. Nicht-Residenten hingegen werden nur auf ihr französisches Immobilienvermögen besteuert.

Hauptmerkmale und Berechnung IFI

Steuerpflichtige Vermögenswerte: IFI umfassen alle Immobilien und damit verbundene Rechte, wie z.B. direktes Eigentum an Immobilien (Häuser, Wohnungen, Grundstücke), Anteile an Immobiliengesellschaften (z.B. SCI oder SARL, bei denen mehr als 50% der Vermögenswerte aus Immobilien bestehen) und Nießbrauch oder bloßes Eigentum. Ausnahmen gelten für gewerblich genutzte Immobilien (z.B. für Geschäftszwecke) und bestimmte Wälder oder landwirtschaftliche Flächen unter bestimmten Bedingungen. Finanzielle Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen oder Bankkonten werden im Rahmen des IFI nicht besteuert.
Berechnung des Nettowerts: Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Marktwert abzüglich abzugsfähiger Schulden, wie Hypotheken, Darlehen für den Erwerb oder die Verbesserung von Immobilien oder unbezahlte Steuern im Zusammenhang mit dem Vermögenswert. Für den Hauptwohnsitz wird ein Abschlag von 30% auf den Wert gewährt. Liegt der Nettowert zwischen 1,3 und 1,4 Millionen Euro, gilt ein Rabattmechanismus, um die Belastung zu verringern.
Steuersätze (2025): Der IFI verwendet einen progressiven Tarif, der nur auf den Teil angewandt wird, der 800.000 € übersteigt (obwohl der Schwellenwert für die Steuerpflicht bei 1,3 Millionen € liegt):
Bis zu 800.000 €: 0%
€800,001-€1,300,000: 0.50%
€1,300,001-€2,570,000: 0.70%
€2,570,001-€5,000,000: 1.00%
€5,000,001-€10,000,000: 1.25%
Über 10.000.000 €: 1,50%
Ein Beispiel: Bei einem Immobilienportfolio von 2 Millionen € netto würde der IFI auf den Betrag über 800.000 € anfallen, beginnend mit 0,50% für die ersten 500.000 €.
Erklärung und Zahlung: Gebietsansässige erklären den IFI zusammen mit ihrer Einkommensteuererklärung (Formular 2042-IFI) bis Mitte Mai (online) oder Juni (auf Papier). Nicht-Residenten reichen eine separate Erklärung bis zum 1. Juni ein, wenn ihr französisches Vermögen den Schwellenwert überschreitet. Bei verspäteter oder ungenauer Einreichung werden Strafen verhängt.
Freibeträge und Ermäßigungen: Neben der Steuerermäßigung für den Hauptwohnsitz können Sie auch Schulden und bestimmte Spenden absetzen (bis zu 75% Ermäßigung für Spenden an Wohltätigkeitsorganisationen). Internationale Steuerabkommen können die Doppelbesteuerung für Nicht-Residenten begrenzen.

Das IFI zielt darauf ab, hochwertige Immobilien zu besteuern und gleichzeitig Investitionen in Nicht-Immobilienvermögen zu fördern. Für das Jahr 2025 werden keine größeren Änderungen erwartet, aber vermögende Privatpersonen sollten mögliche Reformen im Rahmen der französischen Steuerdebatten im Auge behalten.

SCI mit mehreren Anteilseignern zur Optimierung der IFI-Haftung

Eine Société Civile Immobilière (SCI) ist eine französische zivile Immobiliengesellschaft, die in der Regel dazu verwendet wird, Immobilien gemeinschaftlich zu halten. Sie ist kein Instrument zur Steuervermeidung per se, aber sie kann dazu beitragen, das IFI-Engagement durch strukturierten Besitz zu optimieren, insbesondere bei mehreren Anteilseignern.

SCI-Grundlagen

Eine SCI wird von mindestens zwei Aktionären (z.B. Familienmitgliedern oder Partnern) gegründet, um Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Die Anteile stehen für eine anteilige Beteiligung, und das Unternehmen kann Kredite aufnehmen, Immobilien vermieten oder Vermögenswerte verkaufen.
Für IFI werden SCI-Aktien als Immobilienvermögen behandelt, wenn der Hauptzweck des Unternehmens das Halten von Immobilien ist. Daher umfasst die IFI-Basis jedes Aktionärs den Wert seiner SCI-Aktien (anteilig zu den zugrunde liegenden Immobilien).

Strategie zur Reduzierung von IFI mit mehreren Anteilseignern

Aufteilung des Besitzes: Durch die Aufteilung von SCI-Anteilen auf mehrere Personen (z. B. Eltern, die Anteile an ihre Kinder verschenken) kann der Wert pro Anteilseigner unter 1,3 Millionen Euro gehalten werden. Eine 4-Millionen-Euro-Villa in einer SCI mit vier gleichberechtigten Anteilseignern (z. B. Familienmitgliedern) führt beispielsweise dazu, dass jeder Anteilseigner 1 Million Euro besitzt – und damit unter der IFI-Schwelle für diese Person liegt. Dadurch wird die IFI-Pflicht für diejenigen vermieden, deren gesamtes Immobilienvermögen (einschließlich anderer Beteiligungen) unter 1,3 Millionen Euro bleibt.
Hebelwirkung beim Schuldenabzug: Die Finanzierung der Immobilie durch die SCI (z.B. durch eine Hypothek) ermöglicht den Abzug von Schulden von der Steuerbemessungsgrundlage. Wenn die SCI Kredite aufnimmt, um den Vermögenswert zu erwerben oder zu verbessern, reduziert dies den Nettowert der Anteile für Zwecke des IFI. Gebietsfremde profitieren besonders davon, da eine von einer SCI gehaltene Immobilie das Risiko im Vergleich zum direkten Eigentum minimieren kann.
Schenkung und Nachfolgeplanung: Anteile können verschenkt werden (mit Schenkungssteuerfreibeträgen: 100.000 € pro Kind alle 15 Jahre), wodurch der individuelle Besitz weiter verwässert wird und künftige Generationen möglicherweise vom IFI befreit werden, während die Kontrolle in der Familie bleibt.
Vermietung und gewerbliche Nutzung: Wenn die SCI die Immobilie vermietet, kann sie für eine Teilbefreiung in Frage kommen, wenn sie als gewerblich eingestuft wird, obwohl dies für reine Holding-SSCIs begrenzt ist.

Vorbehalte und Risiken

Anti-Missbrauchs-Regeln: Die französischen Steuerbehörden prüfen SCI auf künstliche Konstruktionen. Wenn die SCI als Täuschung angesehen wird, um IFI zu umgehen (z.B. unverhältnismäßige Aktienausschüttung), können Strafen (bis zu 80% der fälligen Steuer) oder eine Neueinstufung verhängt werden. Wenden Sie sich an einen Notar oder Steuerberater, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen.
Zusätzliche Kosten: Bei der Gründung einer SCI fallen Notargebühren (1.000 bis 5.000 €), jährliche Buchhaltung (500 bis 2.000 €) und möglicherweise Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen (bis zu 45 % plus Sozialabgaben) an.
Der IFI gilt auch für Aktien: Selbst bei einem SCI zählen die Aktien für den Schwellenwert von 1,3 Millionen Euro für jeden Aktionär, so dass hochwertige Immobilien immer noch Steuern auslösen können, wenn sie nicht ausreichend verwässert werden.
Überlegungen für Nicht-Residenten: Für im Ausland lebende Personen kann ein SCI das Erben vereinfachen (unter Umgehung der französischen Erbschaftsgesetze) und den IFI über Schulden reduzieren, aber Doppelbesteuerungsabkommen müssen überprüft werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass IFI auf hochwertige Immobilien mit progressiven Steuersätzen ab 0,5 % abzielen. Ein SCI mit mehreren Anteilseignern bietet jedoch eine legitime Möglichkeit, den Besitz zu fragmentieren und die Haftung durch Schwellenwertverwaltung und Abzüge zu verringern oder zu beseitigen. Diese Strategie eignet sich für Familien oder Investoren, aber professionelle Beratung ist unerlässlich, um die Komplexität zu bewältigen und Fallstricke zu vermeiden. Bei Immobilien an der Côte d’Azur, deren Wert oft 2 Millionen Euro übersteigt, kann eine solche Planung das Vermögen bewahren und gleichzeitig die französischen Gesetze einhalten.