Wenn Sie in Frankreich eine Immobilie kaufen, könnte die Gründung einer SCI eine durchdachtere Möglichkeit sein, Ihr Eigentum zu strukturieren. Eine SCI (Société Civile Immobilière) ist eine französische Gesellschaft, die speziell für den Besitz und die Verwaltung von Immobilien konzipiert wurde und zahlreiche Vorteile bietet, insbesondere für Ausländer. Ob Sie mit Familie, Freunden oder Geschäftspartnern investieren oder einfach einen besseren Weg suchen, Ihr Eigentum zu verwalten: Eine SCI kann den Besitz langfristig flexibler, steuerlich effizienter und unkomplizierter machen.
Was ist eine SCI?
Eine SCI unterscheidet sich vom direkten Immobilieneigentum: Es handelt sich um das Halten von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft. Sie besitzen die Immobilie nicht direkt, Sie besitzen Anteile an der SCI, die die Immobilie hält. Diese Struktur bietet Ihnen mehr Flexibilität beim Verkauf, bei der Übertragung oder Vererbung Ihres Eigentums.
Wenn Sie kein in Frankreich ansässiger Staatsbürger sind und in französische Immobilien investieren möchten, kann eine SCI Ihnen helfen, die Immobilie besser zu verwalten, potenzielle Steuerverpflichtungen zu senken und die Nachlassplanung zu vereinfachen. Kontaktieren Sie uns, um einen Termin mit unserem Netzwerk von englischsprachigen und flexiblen französischen Notaren zu vereinbaren, die Ihnen dies im Detail erklären können.
Immobilien in Frankreich kaufen mit eine SCI
Vereinfachte Eigentumsübertragungen
Einer der größten Vorteile einer SCI ist die Vereinfachung von Eigentumsübertragungen. Anstatt einen physischen Teil der Immobilie zu verkaufen oder zu vererben, übertragen Sie Anteile der SCI. Dies ist besonders hilfreich für nicht ansässige Personen, die die Immobilie an ihre Kinder oder andere Erben weitergeben möchten, ohne sich mit der Aufteilung der Immobilie auseinandersetzen zu müssen.
Warum es wichtig ist: Der Verkauf oder die Übertragung von Anteilen ist viel einfacher und günstiger als der Verkauf eines Teils einer Villa oder Wohnung. Bestehende Aktionäre haben in der Regel Vorkaufsrechte, sodass die Gruppe die Kontrolle behält.
Profi-Tipp: Eine SCI hilft auch, Zwangsverkäufe zu vermeiden, wenn sich Erben nicht einig sind, was mit der Immobilie geschehen soll. Anstatt das eigentliche Haus zu verkaufen, können sie ihre Anteile untereinander verkaufen, wodurch die Immobilie in der Familie bleibt.
Einsparungen bei der Kapitalertragssteuer
Die Kapitalertragssteuer kann hoch sein, wenn Immobilien in Frankreich verkauft werden. Derzeit beträgt sie 19 %, zuzüglich 17,2 % Sozialabgaben, was bis zu 36,2 % betragen kann. Eine SCI ermöglicht jedoch im Laufe der Zeit erhebliche Reduzierungen der Kapitalertragssteuer.
Langfristige Vorteile: Wenn die Immobilie länger als 22 Jahre in der SCI gehalten wird, sind Sie vollständig von der 19%igen Kapitalertragssteuer befreit. Nach 30 Jahren sind Sie auch von den Sozialabgaben befreit. Dies macht SCIs besonders attraktiv für langfristige Investitionen.
Vermeidung von Streitigkeiten zwischen Miteigentümern
Der gemeinsame Besitz von Immobilien mit Familie oder Freunden kann zu Meinungsverschiedenheiten führen, insbesondere bei Entscheidungen wie Reparaturen oder dem Verkauf der Immobilie. Eine SCI hilft, diese Konflikte zu vermeiden, da sie wie ein Unternehmen mit klaren Statuten und Entscheidungsregeln funktioniert.
Aktionärsvereinbarungen: Mit einer SCI wird alles im Voraus festgelegt, von Stimmrechten bis hin zu Entscheidungen. Dies hilft, die Komplexität des Miteigentums zu vermeiden und hält die Beziehungen intakt.
Reduzierung der Vermögenssteuer (IFI)
In Frankreich gilt die Vermögenssteuer (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) für Immobilienvermögen im Wert von über 1,3 Millionen Euro. Diese Steuer betrifft sowohl Einwohner als auch Nicht-Einwohner, gilt jedoch für Nicht-Einwohner nur für französische Immobilien. Mit einer SCI können Sie jedoch Ihre IFI-Belastung auf verschiedene Weise reduzieren:
Schuldenabzug: Die IFI wird auf den Nettovermögenswert der Immobilie berechnet, was bedeutet, dass Sie alle Kredite oder Schulden, die mit der Immobilie verbunden sind, abziehen können. Wenn Ihre SCI eine Hypothek hat, verringert die Schuld den zu versteuernden Betrag.
Aufteilung des Eigentums: Durch die Aufteilung des Eigentums auf mehrere Aktionäre (z. B. Familienmitglieder) kann der Anteil jedes Einzelnen unter die IFI-Grenze fallen, was dazu beiträgt, die Gesamtsteuerlast zu senken.
Vermietung von Immobilien über eine SCI: Ist es möglich?
Obwohl eine SCI hervorragend für den Besitz und die Verwaltung von Immobilien geeignet ist, ist sie nicht für kommerzielle Aktivitäten wie die regelmäßige Vermietung von Immobilien konzipiert. Sie müssen eine separate Unternehmensstruktur einrichten, wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu vermieten (insbesondere für kurzfristige Ferienvermietungen).
Die meisten ausländischen Investoren nutzen eine Zwei-Unternehmen-Struktur. Sie halten die Immobilie unter der SCI, gründen aber eine SARL (Société à Responsabilité Limitée), um die Mieteinnahmen zu verwalten. Im Wesentlichen mietet die SARL die Immobilie von der SCI, sodass alles im Einklang mit den französischen Vorschriften bleibt und rechtliche Probleme vermieden werden.
Weltweite Vermögenssteuer und SCIs: Was Ausländer wissen sollten
Wenn Ihr Netto-Immobilienvermögen 1,3 Millionen Euro übersteigt, unterliegen Sie der weltweiten Vermögenssteuer in Frankreich (IFI). Die IFI gilt für französische Einwohner für ihr weltweites Immobilienvermögen, für Nicht-Einwohner jedoch nur für Immobilien, die sich in Frankreich befinden.
Wichtige Steuersätze (IFI):
- Bis zu 800.000 €: 0 %
- 800.001 € bis 1,3 Mio. €: 0,5 %
- 1,3 Mio. € bis 2,57 Mio. €: 0,7 %
- 2,57 Mio. € bis 5 Mio. €: 1 %
- 5 Mio. € bis 10 Mio. €: 1,25 %
- Über 10 Mio. €: 1,5 %
Fazit: Sollten Sie eine SCI nutzen?
Eine SCI bietet viele Flexibilitäts- und Steuervorteile für Ausländer, die Immobilien in Frankreich kaufen und verwalten möchten. Ob Sie an langfristige Investitionen, Nachlassplanung oder die Reduzierung Ihrer Vermögenssteuer denken: Eine SCI kann den Prozess vereinfachen und Ihnen Geld sparen.
Eine SCI kann die Kapitalertrags- und Erbschaftssteuer erheblich senken. Darüber hinaus können Sie mit der Option einer Doppelstruktur (SCI + SARL) weiterhin von der legalen Vermietung der Immobilie profitieren. Es ist eine intelligente, flexible Möglichkeit, Immobilien in Frankreich zu besitzen und zu verwalten, insbesondere für Nicht-Einwohner.
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