الضريبة على الثروة العقارية (IFI)، أو ضريبة الثروة العقارية، هي النظام الضريبي الحالي للثروة في فرنسا، والذي تم تقديمه في عام 2018 ليحل محل ضريبة الثروة الأوسع نطاقًا. وهي تركز حصريًا على الأصول العقارية وتطبق على الأفراد (أو الأسر المالية) الذين يتجاوز صافي ثروتهم العقارية الخاضعة للضريبة 1.3 مليون يورو اعتبارًا من 1 يناير من كل عام.
هذا الحد الأدنى هو للأسرة بأكملها، مما يعني أن الأزواج أو الشركاء الذين يقدمون طلبات مشتركة يجمعون أصولهم. بالنسبة للمقيمين في فرنسا الخاضعين للضريبة الفرنسية، تنطبق ضريبة الدخل على الممتلكات العقارية في جميع أنحاء العالم، بما في ذلك الممتلكات في الخارج. أما بالنسبة لغير المقيمين، فيخضعون للضريبة على أصولهم العقارية الفرنسية فقط.
الميزات الرئيسية والحساب IFI
- الأصول الخاضعة للضريبة: يشمل الاستثمار الأجنبي المباشر جميع العقارات والحقوق ذات الصلة، مثل الملكية المباشرة للعقارات (المنازل والشقق والأراضي)، والأسهم في الشركات العقارية (مثل شركة مساهمة عامة أو شركة مساهمة خاصة حيث تكون أكثر من 50% من الأصول عقارات)، وحقوق الانتفاع أو الملكية المجردة. تنطبق الاستثناءات على العقارات المهنية (على سبيل المثال، المستخدمة في الأعمال التجارية) وبعض الغابات أو الأراضي الزراعية بشروط محددة. لا تخضع الأصول المالية مثل الأسهم أو السندات أو الحسابات المصرفية للضريبة بموجب المبادرة المالية الدولية.
- حساب صافي القيمة: الوعاء الخاضع للضريبة هو القيمة السوقية مطروحاً منها الديون القابلة للخصم، مثل الرهون العقارية أو القروض لحيازة العقار أو تحسينه أو الضرائب غير المدفوعة المتعلقة بالأصل. بالنسبة للمسكن الرئيسي، يُسمح بتخفيض 30% من قيمته. إذا كان صافي القيمة يتراوح بين 1.3 مليون يورو و1.4 مليون يورو، يتم تطبيق آلية خصم لتخفيف العبء.
- معدلات الضرائب (2025): تستخدم المؤسسة المالية الدولية مقياسًا تصاعديًا، يطبق فقط على الجزء الذي يتجاوز 800,000 يورو (على الرغم من أن الحد الأدنى للمسؤولية هو 1.3 مليون يورو):
- حتى 800,000 يورو: 0%
- €800,001-€1,300,000: 0.50%
- €1,300,001-€2,570,000: 0.70%
- €2,570,001-€5,000,000: 1.00%
- €5,000,001-€10,000,000: 1.25%
- أكثر من 10,000,000 يورو: 1.50%
على سبيل المثال، سيتحمل صافي محفظة عقارية بقيمة 2 مليون يورو ضريبة الدخل على المبلغ الذي يزيد عن 800,000 يورو، بدءًا من 0.50% للشريحة الأولى بقيمة 500,000 يورو. - الإقرار والدفع: يصرح المقيمون بإقرار ضريبة الدخل الفرنسي إلى جانب إقرار ضريبة الدخل (النموذج 2042-IFI) بحلول منتصف مايو (عبر الإنترنت) أو يونيو (ورقيًا). يقدم غير المقيمين الإقرار بشكل منفصل بحلول الأول من يونيو إذا تجاوزت أصولهم الفرنسية الحد الأدنى. تُفرض عقوبات على الإقرارات المتأخرة أو غير الدقيقة.
- الإعفاءات والتخفيضات: بالإضافة إلى الإعفاء من الإقامة الرئيسية، تشمل التخفيضات الديون وبعض التبرعات (تخفيضات تصل إلى 75% على الهدايا المقدمة للجمعيات الخيرية). قد تحد المعاهدات الضريبية الدولية من الازدواج الضريبي لغير المقيمين.
تهدف المبادرة المالية الدولية إلى فرض ضرائب على العقارات عالية القيمة مع تشجيع الاستثمار في الأصول غير العقارية. في عام 2025، لا يُتوقع حدوث تغييرات كبيرة في عام 2025، ولكن يجب على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية مراقبة الإصلاحات المحتملة في خضم المناقشات المالية في فرنسا.
الاستثمار في الأوراق المالية مع العديد من المساهمين لتحسين مسؤولية المستثمر الأجنبي المباشر
شركة Société Civile Immobilière (SCI) هي شركة عقارية مدنية فرنسية، تُستخدم عادةً لحيازة الممتلكات بشكل جماعي. إنها ليست أداة للتهرب الضريبي في حد ذاتها، ولكنها يمكن أن تساعد في تحسين التعرض للاستثمار الأجنبي المباشر من خلال الملكية المنظمة، خاصة مع تعدد المساهمين.
أساسيات SCI
- يتم تشكيل شركة مساهمة خاصة من قبل اثنين على الأقل من المساهمين (على سبيل المثال، أفراد الأسرة أو الشركاء) لامتلاك العقارات وإدارتها. تمثل الأسهم ملكية نسبية، ويمكن للشركة اقتراض الأموال أو تأجير العقارات أو بيع الأصول.
- بالنسبة للمؤسسة المالية الدولية، يتم التعامل مع أسهم الشركة الإسلامية الدولية على أنها أصول عقارية إذا كان الغرض الأساسي للشركة هو حيازة العقارات. وبالتالي، فإن قاعدة الاستثمار المتكاملة لكل مساهم تشمل قيمة أسهمه في الشركة الإسلامية الدولية (بالتناسب مع العقارات الأساسية).
استراتيجية الحد من الاستثمار الأجنبي المباشر مع تعدد المساهمين
- تقسيم الملكية: من خلال توزيع حصص من أسهم في شركة مساهمة خاصة بين عدة أشخاص (على سبيل المثال، الآباء الذين يهبون أسهمهم للأبناء)، يمكن إبقاء القيمة لكل مساهم أقل من 1.3 مليون يورو. على سبيل المثال، فيلا بقيمة 4 ملايين يورو مملوكة في شركة مساهمة خاصة مع أربعة مساهمين متساوين (على سبيل المثال، أفراد الأسرة) ينتج عن ذلك أن كل واحد منهم يمتلك أسهمًا بقيمة مليون يورو – أي أقل من عتبة الاستثمار الأجنبي المباشر لذلك الفرد. ويؤدي ذلك إلى تجنب مسؤولية المؤسسة المالية الدولية بالنسبة لأولئك الذين يظل إجمالي أصولهم العقارية (بما في ذلك الحيازات الأخرى) أقل من 1.3 مليون يورو.
- رافعة خصم الديون: يسمح تمويل العقار من خلال الشركة المملوكة من خلال الشركة المملوكة من قبل الشركة المملوكة من قبل المستثمرين الأفراد (مثل الرهن العقاري) بخصم الديون من الوعاء الخاضع للضريبة. إذا اقترضت الشركة المملوكة لجهة مملوكة بالكامل للحصول على الأصل أو تحسينه، فإن ذلك يقلل من صافي قيمة الأسهم لأغراض الاستثمار الأجنبي المباشر. يستفيد غير المقيمين على وجه الخصوص، حيث يمكن للممتلكات المملوكة من قبل الشركة المملوكة للدولة أن تقلل من التعرض مقارنة بالملكية المباشرة.
- الإهداء وتخطيط الإرث: يمكن إهداء الأسهم (مع خصومات ضريبية على الهدايا: 100,000 يورو لكل طفل كل 15 عامًا)، مما يؤدي إلى زيادة تخفيف الحيازات الفردية واحتمال إعفاء الأجيال القادمة من ضريبة الدخل مع الحفاظ على سيطرة الأسرة.
- الاستئجار والاستخدام المهني: إذا كانت الشركة السعودية للاستثمار العقاري تؤجر العقار، فقد تكون مؤهلة للحصول على إعفاءات جزئية إذا اعتبرت مهنية في حالة الاستئجار والاستخدام المهني، على الرغم من أن هذا الأمر محدود بالنسبة للشركات السعودية للاستثمار العقاري الخالص.
المحاذير والمخاطر
- قواعد مكافحة إساءة الاستخدام: تقوم السلطات الضريبية الفرنسية بالتدقيق في الترتيبات المصطنعة في مؤسسات الاستثمار الخاصة. إذا اعتُبرت الترتيبات المصطنعة للتهرب من الضرائب (على سبيل المثال، توزيع الأسهم غير المتناسب)، فقد يتم تطبيق عقوبات (تصل إلى 80% من الضريبة المستحقة) أو إعادة التصنيف. استشر موثقًا أو مستشارًا ضريبيًا لضمان الامتثال.
- التكاليف الإضافية: ينطوي إنشاء شركة SCI على رسوم كاتب العدل (1,000 يورو – 5,000 يورو)، والمحاسبة السنوية (500 يورو – 2,000 يورو)، وضريبة الدخل المحتملة على الإيجارات (تصل إلى 45% بالإضافة إلى الرسوم الاجتماعية).
- لا تزال المبادرة المالية الدولية تنطبق على الأسهم: حتى في الشركات المساهمة الخاصة، يتم احتساب الأسهم ضمن عتبة 1.3 مليون يورو لكل مساهم، لذلك قد تظل العقارات ذات القيمة العالية تؤدي إلى فرض الضريبة إذا لم يتم تخفيفها بشكل كافٍ.
- اعتبارات غير المقيمين: بالنسبة للوافدين، يمكن أن يسهّل الاستثمار الأجنبي المباشر الميراث (تجنباً لقوانين الإرث الفرنسية) ويقلل من الاستثمار الأجنبي المباشر عن طريق الديون، ولكن يجب مراجعة معاهدات الازدواج الضريبي.
وخلاصة القول، يستهدف الاستثمار المتكامل العقارات ذات القيمة العالية بمعدلات تصاعدية تبدأ من 0.5%، ولكن الاستثمار المتكامل مع العديد من المساهمين يوفر طريقة مشروعة لتجزئة الملكية وربما خفض أو إلغاء المسؤولية من خلال إدارة العتبة والاستقطاعات. تناسب هذه الاستراتيجية العائلات أو المستثمرين، لكن المشورة المهنية ضرورية لتجاوز التعقيدات وتجنب المزالق. بالنسبة لعقارات كوت دازور، حيث تتجاوز قيمتها في كثير من الأحيان 2 مليون يورو، يمكن لمثل هذا التخطيط أن يحافظ على الثروة مع الامتثال للقانون الفرنسي.
//
